Покупка сравнительно дешевой недвижимости дает право на получение статуса резидента во многих латиноамериканских странах. Колумбия – одно из таких государств. Рассказываем про условия получения и продления вида на жительство. Оцениваем целесообразность покупки местной недвижимости для заработка на приросте капитала и/или сдаче в аренду. Делимся контактами экспертов, к которым можно обратиться, если останутся вопросы.
Причины выбрать Колумбию для оформления "золотой визы"
Большинство людей, рассматривающих возможность получения резидентства в Центральной или Южной Америке в качестве основания для плана "Б" или по другим соображениям, уделяет незаслуженно мало внимания Колумбии. Другие юрисдикции региона, включая Мексику, Аргентину, Бразилию и Коста-Рику, как правило, гораздо более популярны.
Причины понятны. В прошлом у Колумбии была очень плохая репутация на международном уровне. Страна считалась очагом беззакония вследствие высокой активности наркокартелей. Но с тех пор ситуация в Колумбии сильно изменилась.
Сегодня юрисдикция ежегодно привлекает миллионы краткосрочных посетителей со всего мира. Причин также хватает. Колумбия – дешевое, экзотическое и изобилующее прекрасными пляжами тропическое курортное направление. Эти черты одинаково нравятся туристам, пенсионерам и диджитал-номадам.
Местные власти также уделяют повышенное внимание модернизации иммиграционного законодательства. Например, иностранные удаленные работники с недавнего времени могут претендовать на получение визы цифрового кочевника в Колумбию.
Колумбийцы известны как дружелюбные и гостеприимные люди, а "культурная ДНК" страны представляет собой смесь местных, африканских и европейских влияний. Колумбийская кухня и кофе популярны во всем мире. Местное культурное наследие включает колоритные музыкальные жанры вроде сальсы и кумбии, а также произведения всемирно известного писателя Габриэля Гарсиа Маркеса.
Пусть программа получения вида на жительство в Колумбии через инвестиции в недвижимость, о которой говорилось выше, не такая дешевая как, например, аналогичная схема, действующая в соседнем Эквадоре (порог там составляет всего около 45 000 долларов). Колумбийское предложение все равно может вписаться в бюджет многих людей, ведь местная "золотая виза" доступна при внесении инвестиции размером чуть менее 100 000 долларов.
Условия получения ВНЖ в Колумбии через инвестиции в недвижимость
Краткая информация о наиболее популярной колумбийской "золотой визе" представлена в следующей таблице:
* Минимально допустимый период пребывания в принимающей стране для получения постоянного места жительства
В Колумбии чистый перед законом и достаточно состоятельный иностранец может получить вид на жительство через инвестиции в недвижимость с помощью сразу двух типов миграционных виз:
- инвестиционная виза для покупателей недвижимости;
- виза для соискателей, вносящих прямые иностранные инвестиции (ПИИ), включая капиталовложения в недвижимое имущество.
Минимальная сумма инвестиций в первом случае рассчитывается путем умножения минимальной зарплаты в Колумбии (1 160 000 песо в 2023 году) на 350. Учитывая курс конвертации песо в доллары на момент написания этой статьи, итоговая сумма составляет 406 миллионов песо или около 97 000 долларов США. Соискатель может инвестировать в любую недвижимость:
- жилье;
- коммерческие объекты (офисы, торговые площадки, склады);
- сельскохозяйственные угодья;
- участки под застройку;
- промышленные площадки.
К претендентам на получение визы через ПИИ предъявляются гораздо более высокие требования. Раньше это нивелировалось возможностью мгновенного оформления постоянного места жительства в Колумбии. Но власти убрали эту привилегию. Поэтому обычная инвестиционная виза для покупателей недвижимости выглядит гораздо привлекательнее.
Оформляемый покупателями недвижимости вид на жительство первоначально будет действителен от одного до трех лет. Период действия ВНЖ во многом будет зависеть от сотрудника иммиграционной службы, занимающегося вашим кейсом.
Чтобы сохранить временное резидентство и впоследствии получить право на постоянное место жительства, иммигрант-инвестор должен проводить в стране всего один день каждые 180 дней. Ценз оседлости достаточно либеральный. Но все без исключений иммигранты-инвесторы должны выполнять это требование, несмотря на форс-мажоры и иные возможные обстоятельства.
Обладателю "золотой визы" также придется сохранять право собственности на купленный объект недвижимости, пока не будет получено постоянное место жительства. Однако вы можете использовать приобретенную недвижимость по своему усмотрению.
Важно: получение инвестиционной визы этого типа не позволяет работать в принимающей стране.
После удерживания статуса временного резидента в течение пяти лет иммигрант-инвестор вправе претендовать на получение постоянного резидентства. Хорошая новость в то, что требования в части физического присутствия к обладателям ПМЖ более мягкие. Придется посещать страну только один раз каждые два года, чтобы ПМЖ оставался активным. Став постоянным резидентом, иммигрант-инвестор сможет продать свою колумбийскую недвижимость, если захочет.
Более того, получение вида на жительство в Колумбии через покупку недвижимости может открыть доступ ко второму паспорту. Но срок натурализации составляет десять долгих лет. Более того, процесс обработки заявления на натурализацию после подачи займет еще как минимум один год (всего 11 лет или даже больше).
Что происходит на колумбийском рынке недвижимости?
Прежде чем двигаться дальше, стоит узнать, насколько выгодна покупка колумбийского жилья. Представленная ниже информация позволит получить представление о рынке в разрезе как новостроек, так и вторички. В частности, вы сможете изучить цены, динамику кредитования и другие факторы, которые необходимо учитывать потенциальному покупателю.
Предложение жилья и цены
Колумбийский рынок жилья предлагает широкий ассортимент недвижимости – как новостроек, так и вторички. Ведется активное строительство нового жилья. Согласно данным Колумбийской строительной палаты (исп.: Cámara Colombiana de Construcción; Camacol), по состоянию на декабрь 2022 года в стране осуществлялась реализация 3 506 новых девелоперских проектов по возведению жилой недвижимости, включая строительство многоквартирных высоток, таунхаусов и коттеджей. После завершения строительных работ будет введено в эксплуатацию 360 тыс. единиц жилья.
В январе-декабре 2022 года было построено 146 216 единиц жилья, включая 77 575 объектов эконом-класса, которые в Колумбии относятся к категории жилья социального назначения (исп.: Vivienda de Interés Social; VIS). Также были введены в эксплуатацию 49 074 объекта среднего ценового сегмента.
Продажи в количественном и стоимостном выражении
Продажи новых квартир и коттеджей в Колумбии выросли в 2022 году на фоне различных экономических факторов. Как указывает статистика Camacol, было продано 234 592 объекта, из которых 72% приходилось на жилье класса VIS. Показатель достиг исторического пика. Рыночный оборот также растет. Показатель в сегменте нового жилья оценивается в 61 трлн песо в год, что составляет 4,1% ВВП Колумбии.
После пандемии сбережения колумбийцев были очень низкими, что обернулось снижением спроса на жилье. Но поскольку коронакризис также замедлил строительство, спрос и предложение в сегменте новостроек оказались сбалансированы в большинстве департаментов и городов. Но есть исключения. Например, Букараманга, где имеется большой пул непроданного жилья, а спрос остается умеренным. Еще один пример – Магдалена, где спрос на жилье увеличился.
Скорость продажи жилья
Как показывает статистика, более высокая скорость продажи наблюдается в сегменте вторички. В Боготе и Медельине один объект продается в среднем за 7,5 месяца, а в Кали — за 7 месяцев. Последний город характеризуется самым высоким оборотом жилья с учетом численности населения. Следовательно, выход из инвестиций в недвижимость в городе Кали в теории будет самым быстрым.
Средние цены
Цены на недвижимость с 2021 года росли медленнее инфляции. В среднем в 2022 году цена квадратного метра нового жилья в большинстве департаментов составляла 5,4 миллиона песо. Исключениями стали Богота, Антиокия, Магдалена и Боливар, где стоимость квадратного метра превышала 5,8 миллиона песо.
Цены 1 м2 жилой новостройки в Колумбии в 2022 году, млн песо. Источник: Camacol
Коттеджи vs квартиры
Коттеджи стали более востребованными после пандемии. Ценовой разрыв между ними и квартирами быстро сокращается. Согласно данным консалтинговой компании BBVA Research Colombia за 2022 год, средняя по стране цена квартиры составила 4,1 млн песо, а стоимость коттеджа – 3,6 млн песо (разница 13% не в пользу последнего). В 2019 году разница между ними составляла 25%. Медельин, Картахена, Манисалес, Пасто и Ибаге — единственные города, где цены на квартиры в 2022 году росли быстрее средней стоимости коттеджей.
Небольшие города vs мегаполисы
Эксперты BBVA Research Colombia рекомендуют отдавать предпочтение небольшим городам перед мегаполисами, которые теряют популярность. Малые населенные пункты привлекают все больше интереса благодаря активному улучшению инфраструктуры, включая строительство новых дорог на национальном уровне. Эти процессы создали новые узлы развития промышленности и торговли за пределами больших городов.
На фоне пандемии этот процесс ускорился. Справедливость этих тезисов подтверждают данные о внутренней миграции: из Боготы, Медельина, Кали и Барранкильи фиксируется значительный отток в близлежащие небольшие города.
Прогнозы динамики спроса на жилье
Спрос колумбийцев на жилье увеличивается вследствие сокращения среднего размера домохозяйства. Местные домохозяйства в настоящее время состоят в среднем из 3 человек. Ожидается, к 2050 году показатель сократится до 2 человек. Это означает, что для расселения граждан потребуется больше отдельных единиц жилья.
Местные застройщики видят эту тенденцию и корректируют планы соответствующим образом, акцентируя внимание на возведении малометражного жилья в больших количествах. Согласно прогнозам BBVA Research Colombia, в следующие 20 лет будет построено 9,2 млн. единиц жилья (по сравнению с 6,7 млн за предыдущие 20 лет).
Рассрочка и ипотека
При покупке жилья в Колумбии в рассрочку с недавнего времени можно рассчитывать на более длительные сроки выплаты первоначального взноса. Компании, реализующие новые жилищные проекты, ориентируясь на потребности покупателей, готовы предлагать рассрочку на период свыше 30 месяцев (в зависимости от размера первоначального платежа).
Это предложение касается жилья эконом-класса (VIS), а также недвижимости комфорт-класса и элитного жилья. Согласно данным BBVA Research Colombia, 31% девелоперских проектов из категории VIS и 34% остальных проектов предлагают такие льготы. Особенно часто подобные предложения встречаются в таких городах как Богота, Санта-Марта и Кукута. Застройщики из Манисалеса и Перейры редко идут на подобные уступки.
Рынок ипотечного кредитования также активно развивается. По состоянию на начало 2023 года в стране было 1,5 млн активных ипотечных кредитов. Средняя стоимость кредита для сегмента вторички составляет 95 миллионов песо, а для нового жилья – 68 миллионов песо. Особенно часто услугой пользуются покупатели жилья из категории VIS. Причина - государственные субсидии, которые помогают финансировать ежемесячные платежи. Более того, с недавнего времени с помощью ипотеки можно финансировать до 90% приобретаемого жилья, а на ипотечные выплаты выделять до 40% ежемесячного дохода.
Эксперты BBVA Research Colombia также отмечают увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам, что усложняет кредитование домохозяйств. Но одновременно растет и доходность депозитов, что помогает держателям депозитных счетов в колумбийских банках создавать накопления на покупку жилья.
Актуальные минусы жизни в Колумбии
Жизнь в Южной Америке не идеальна. И Колумбия – не исключение. Этой стране еще многое предстоит наверстать в плане развития инфраструктуры. За пределами крупных городов вроде Боготы и Медельина она оставляет желать лучшего.
Еще одна проблема, которая заметна уже по всей стране, – неэффективный государственный аппарат и чрезмерная бюрократия. Экспатов встречают большие пробки на дорогах и шумовое загрязнение в крупных городах.
Также потребуются годы и колоссальные усилия для очистки репутации Колумбии как небезопасного места, где орудуют картели. Решить эту проблему мешает значительный уровень экономического неравенства, способствующий сохранению преступности на уровне выше среднего.
Помощь с оформлением колумбийского резидентства
Несмотря на определенные проблемы, Колумбия может многое предложить иммигрантам-инверторам, планирующим купить местную недвижимость для получения ВНЖ. Но и достойных внимания альтернатив более чем достаточно.
Изучить самые лучшие предложения вы сможете на консультации с нашими экспертами. Закажите вводную персональную консультацию прямо сейчас, обратившись к нам через один из контактных телефонов или корпоративный email. Услуга бесплатна!