Пора купить недвижимость в дружественной стране: Турция ждет россиян

РФ стала мировым лидером по числу подсанкционных отраслей, предприятий и физлиц. Страну покинули Visa, Mastercard, McDonald’s, Shell и прочие международные корпорации. YouTube окончательно запретил зарабатывать российским авторам, а Роскомнадзор заблокировал Instagram. Россияне превратились в объект "культуры отмены" лишившись, помимо прочего, доступа к множеству маршрутов инвестиционной иммиграции. Но один маршрут еще доступен и вряд ли пропадет в обозримом будущем: резидентство и гражданство для желающих купить недвижимость в дружественной стране под названием Турция.

Рыночная статистика предвещает бурный рост, а программы инвестиционной иммиграции привлекают россиян

Как показали данные Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), на фоне продолжающегося роста активности иностранных покупателей в январе-сентябре 2022 продажи жилой недвижимости в Турции подскочили на 11,4% в годовом исчислении. Специалисты ведомства зафиксировали закрытие 57 193 сделок купли-продажи в отчетном периоде.

Количество закрытых сделок купли-продажи с жильем в Турции, помесячно. Источник: TÜİK

Эксперты отмечают, что одной главных из причин позитивной динамики выступает эффект низкой базы, вызванный пандемией коронавируса: в 2020 и начале 2021 темпы продаж оказались значительно ниже средних исторических значений. Вот ключевые моменты из тематического отчета Турецкого статистического института:

• Бум спроса россиян: Согласно официальным данным, количество приобретенных россиянами объектов жилой недвижимости в Турции за первые девять месяцев 2022 выросло на 199% в годовом исчислении. Граждане России купили 9 311 турецких квартир и коттеджей в отчетном периоде.
• Иностранцы в целом демонстрируют высокую активность: Общее число сделок купли-продажи, закрытых с участием покупателей-иностранцев увеличилось на 32,5% в годовом исчислении в период с января по сентябрь и достигло отметки в 49 644 единиц. Высокую активность, помимо россиян и украинцев, которые с марта 2022 массово скупают турецкое жилье на фоне известных событий в родных странах, в отчетном периоде также демонстрировали иранцы, иракцы, граждане Германии, казахи, афганцы, кувейтцы, йеменцы и американцы.
• Больше всего покупателей из-за рубежа интересует Стамбул: В отчетном периоде провинцией, отметившейся наибольшим количеством продаж жилья иностранцам ожидаемо оказался Стамбул с 19 594 сделками. Примерно 40 из каждых 100 объектов жилой недвижимости, проданных иностранцам, находились в данном мегаполисе и стамбульских пригородах. Далее следуют средиземноморский город Анталия (14 656), южный Мерсин (2 596), столичная Анкара (2 295), северо-западная Бурса (1 532), северо-западная Ялова (1 375) и западная Сакарья (1 054). Западный Измир и черноморские провинции Самсун и Трабзон также вошли в первую десятку.
• Инвестиционная иммиграция и слабая лира – ключевые драйверы продаж: Продажи недвижимости покупателям из-за рубежа ускорились на фоне обесценивания турецкой лиры относительно иных валют, обусловленного проведением властями новой экономической политики низких процентных ставок для стимулирования кредитования, экспорта и инвестиций. По мнению чиновников, подобные меры помогут стране справиться с инфляцией. Чтобы поддержать данную инициативу, Центральный банк Турции планомерно снижал ключевую процентную ставку. Еще одним драйвером продаж турецкого жилья иностранцам выступает предоставление последним права на ВНЖ / гражданство в Турции на основании инвестирования. Для оформления 2-летнего вида на жительство достаточно купить недвижимость жилого назначения не дешевле 50 тыс. $, а для получения гражданства требуется вложить от 0,4 млн. $ на 3-летний период в недвижимость произвольного типа.

Руководство для россиян, желающих купить недвижимость в дружественной Турции

Иностранное физическое / юридическое лицо или турецкая компания с иностранным капиталом вправе купить недвижимость в дружественной Турции, но следует учитывать определенные ограничения. Ниже рассмотрены правила покупки, ограничения и необходимые документы.

Покупка недвижимости в Турции иностранным физлицом

Иностранные физлица вправе приобретать недвижимость в Турции произвольного типа при условии соблюдения ряда ограничений. Ключевые положения нормативно-правовых актов, касающиеся совершения покупки физлицом, представлены ниже:

• Типы приобретаемой недвижимости: Допускается приобретение недвижимого имущества любого типа, включая, помимо прочего, следующие объекты:
• Административные здания;
• Гостиницы;
• Комнаты и квартиры в многоквартирных домах;
• Многоквартирные дома и жилые комплексы;
• Объекты логистической инфраструктуры (склады, административные здания);
• Объекты сельскохозяйственной инфраструктуры (фермы, тепличные системы);
• Офисные объекты;
• Постройки социального назначения (больницы, школы, детсады, университеты);
• Производственные площадки;
• Рестораны;
• Участки земли, включая землю под застройку, землю сельскохозяйственного назначения;
• Частные коттеджи / виллы / таунхаусы;
• Элементы дорожно-транспортной инфраструктуры;
• Принцип взаимности более не актуален: С принятием закона № 6302 от 05.03.2012 отменено требование о взаимности для иностранных физлиц при покупке недвижимости в Турции. Иными словами, даже если турецкому гражданину запрещено приобретать недвижимость в стране происхождения иностранца, последний вправе купить недвижимость в дружественной Турции.
• Резидентство не требуется: В отличие от ряда государств, включая сопредельные ближневосточные страны, дружественная Турция не обязывает иностранных инвесторов предварительно получать ВНЖ для приобретения местной недвижимости.
• "Черный список": Иностранец, желающий купить недвижимость в Турции, обязан являться гражданином дружественной страны, не вносившейся турецким президентом в "черный список". Сегодня в данном списке не фигурируют 184 страны, включая РФ, Беларусь, Казахстан и Украину.
• Ограничение по местоположению: Иностранцам запрещено приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах запретной зоны военного объекта / зоны безопасности, определенной в рамках статьи 28 закона № 2565 "О закрытых военных районах и зонах безопасности".
• Получение разрешений: Иностранец обязан получить заключение о пригодности конкретного объекта для приобретения в Министерстве сельского и лесного хозяйства, Министерстве культуры и туризма или Министерстве окружающей среды и урбанизации, если речь о земле сельскохозяйственного назначения, о недвижимом имуществе на территории объекта историко-культурного наследия или об активе в пределах границ охраняемого природного заповедника, соответственно.
• При покупке земли под застройку придется заказывать проект: При приобретении земельного участка без зданий / сооружений следует разработать проект в соответствии с целевым назначением участка. В течение двухлетнего периода с момента покупки проект следует передать профильному министерству на утверждение.

Лимит по площади: Общая площадь недвижимого имущества, приобретаемого иностранными физлицами в определенном районе, не может превышать десяти процентов площади района, находящейся в частной собственности, и тридцати гектаров на одного собственника. Президент уполномочен удвоить порог для конкретного собственника.

Перечень документов, необходимых иностранному физлицу, чтобы купить недвижимость в дружественной Турции, и подлежащих передаче в Управление земельного кадастра, включает:

• Оригинал и копия паспорта;
• Справка о кадастровой стоимости актива, выданная в муниципалитете по месту нахождения;
• Отчет оценщика, показывающий рыночную стоимость недвижимости. Проведением оценки занимается специалист независимой оценочной компании, лицензированной государством и работающей в соответствии с международными стандартами;
• Полис обязательного страхования от землетрясений, если приобретается какое-либо здание;
• 1 фото паспортного формата продавца и 2 фото покупателя.
• Если процесс передачи осуществляется по доверенности, выданной за границей, требуется оригинал / заверенная копия доверенности с переводом на турецкий язык.

Приобретение турецкой недвижимости иностранным юрлицом

Иностранные коммерческие компании могут покупать недвижимость в Турции у юридических лиц, зарегистрированных за рубежом, и в соответствии с законодательством стран регистрации последних.

Внешнеторговые компании могут напрямую приобретать турецкую недвижимость, если в законодательстве присутствуют  специальные положения. Подобные специальные положения могут присутствовать в законах Турции "О нефти", закона "О поощрении туризма" и "О промышленных зонах". Дополнительно надлежит учитывать следующие требования и ограничения:

• Проект: Иностранное юридическое лицо обязано в течение двухлетнего периода представить на утверждение соответствующего турецкого министерства проект по застройке участка, если приобретается земля без зданий. После утверждения проект надлежит реализовать в установленный министерством срок и под контролем соответствующего ведомства.
• Военные зоны: Иностранным юрлицам запрещено покупать недвижимое имущество, находящееся в пределах запретной зоны военного объекта / зоны безопасности, определенной в рамках статьи 28 закона № 2565 "О закрытых военных районах и зонах безопасности".

Покупка недвижимости в Турции турецкими компаниями с иностранным капиталом

Турецкие компании с иностранным капиталом, как правило, образуются, когда иностранные физические и юридические лица вносят инвестиции в экономику Турции путем приобретения акций турецкой компании. Если контрольный пакет акций (50% + 1 акция) компании находится в руках иностранцев / если иностранцы преобладают в руководящем составе, она считается компанией с иностранным капиталом. Предусмотрены следующие ограничения при приобретении недвижимости в Турции компаниями с иностранным капиталом:

• Военные зоны: Недвижимое имущество не должно располагаться на территории запретной зоны военного объекта / зоны безопасности, определенной в рамках статьи 28 закона № 2565 "О закрытых военных районах и зонах безопасности".
• Утверждение губернатора: Компания с иностранным капиталом обязана получить разрешение на приобретение недвижимости в администрации губернатора провинции по месту расположения актива.
• Устав: Компании с иностранным капиталом вправе приобретать недвижимость в Турции лишь для осуществления деятельности, указанной в уставе. «Предмет деятельности общества», регламентированный в уставе акционерного общества / общества с ограниченной ответственностью, является одним из обязательных элементов договора купли-продажи недвижимости. Если компания приобретает недвижимое имущество для целей, отличных от сферы деятельности, подобная сделка признается ничтожной.

Для совершения покупки через компанию с иностранным капиталом потребуются следующие документы (документы подаются в провинциальное управление планирования и координации по месту размещения приобретаемого актива):

• Заявление (заявка и указанные ниже сопроводительные документы подаются лично / по почте / по электронной почте; при личной подаче проводится проверка документов, устраняются недостатки и ошибки, которые могут быть исправлены немедленно, без необходимости пересоставления документов);
• Сведения о текущем собственнике (свидетельство о регистрации права собственности);
• Письмо-обязательство о том, что право собственности на недвижимое имущество / ограниченные вещные права на недвижимое имущество требуется для осуществления деятельности, указанной в уставе компании;
• Разрешительный документ на имя представителя компании, действующего от ее лица о том, что данный представитель уполномочен распоряжаться недвижимым имуществом;
• Если акции компании не торгуются на фондовой бирже, потребуется выписка из торгового реестра по месту регистрации головного офиса компании с указанием состава акционеров, включая сведения об именах + фамилиях и гражданстве;
• Если акции компании торгуются на фондовой бирже, потребуется справка из Центрального регистрационного агентства, отражающая имена + фамилии, гражданство и доли участия иностранных инвесторов, владеющих 10%+ капитала компании в форме акций, обращающихся на фондовой бирже, а также сведения обо всех иностранных инвесторах, владеющих акциями, не обращающимися на фондовой бирже.
• В случае компаний, где иностранные инвесторы имеют право назначать / увольнять большинство директоров, даже если их доля ниже 50%, потребуется копия устава, утвержденного Управлением торгового реестра по месту регистрации головного офиса компании.

Экспертная помощь с покупкой недвижимости в Турции

Учитывая стремительный рост спроса на недвижимость в Турции, эксперты рекомендуют не мешкать с выбором ликвидного актива и закрытием сделки. Данное утверждение вдвойне справедливо, если стоит цель попутно оформить ВНЖ / получить турецкое гражданство через инвестиции.

Команда портала готова помочь читателям, реально заинтересованным закрытием выгодной сделки и получением иммиграционных льгот. Поможем подобрать оптимальный актив и проведем предварительную проверку на предмет наличия ипотеки / иных обременений. Окажем содействие с открытием счета в местном банке, налоговыми и иммиграционными процедурами.

Узнайте больше, бесплатно проконсультировавшись с одним из членов нашей команды прямо сейчас! Чтобы получить ответы на интересующие Вас вопросы, достаточно направить запрос о вводной индивидуальной консультации на электронную почту [email protected]