Рынок недвижимости Грузии – очень привлекателен для инвесторов и поэтому не удивительно, что многие участники рынка внимательно изучают ситуацию и прогнозы, которые его касаются. В середине мая 2020 года известная консалтинговая компания TBC Capital выпустила отчет о влиянии пандемии на экономику страны, где также не обошла стороной важный для страны сектор недвижимости.
Жилая недвижимость
В течение апреля 2020 года продажи недвижимости в Грузии упали на 90% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако по прогнозам аналитиков TBC Capital уже в 2021 году спрос возобновится, но его объемы на 10% все же будут ниже, чем в 2019 году, а цены снизятся на 5%.
Напомним, что в 2019 году в Тбилиси было продано 33 404 жилых объекта, в том числе: 20 276 – квартир в новостройках и 13 128 – вторичное жилье. Аналитики TBC Capital также считают, что в 2020 году количество сделок сократится до 23 500 (на 30%), в 2021 году - до 30 000 (на 10%). Но уже в 2022 году продажи достигнут уровня 35 000 объектов и превысят показатели 2019 года.
Аналитики TBC Capital в своем последнем отчете (май 2020) определили ключевые факторы рынка жилой недвижимости страны:
- на рынке жилья под влиянием COVID-19 не образовался «пузырь»;
- доходность от аренды (8,1% в марте) близка к долгосрочному тренду (2005-2020 гг., 8,3%) и намного выше, чем процентная ставка в долларах США (март 2020 г. – 2,5%);
- жилье в Тбилиси намного доступней, чем в Софии, Бухаресте, Риге, Таллинне, Загребе, Вильнюсе;
- рынок жилой недвижимости Грузии имеет высокий потенциал долгосрочного роста стоимости;
- спрос на недвижимость в стране будет частично восстановлен в 2021 году (объемы транзакций снизятся всего на 10%, а цены на 5% по сравнению с 2019 годом);
- учитывая частичную остановку строительства новых объектов, спрос-предложение на рынке сбалансируется в 2021-2022 гг.;
- статус Грузии, как страны с высоким уровнем безопасности от коронавируса, ускорит восстановление спроса на жилье в Батуми, где основная масса сделок купли-продажи недвижимости носит инвестиционный характер;
- грузинскому правительству очень важно быстро восстановить международный спрос, так как на долю иностранцев приходилось 10% продаж в Тбилиси и 40% продаж в Батуми в 2018-2019 гг.
Учитывая все вышесказанное, аналитики TBC Capital оптимистически настроены и прогнозируют достаточно быстрое восстановление рынка жилой недвижимости Грузии.
Более подробно об итогах 2019 года на рынке недвижимости Грузии.
Прогноз для рынка коммерческой недвижимости Грузии
Снижение оборота арендаторов, обесценивание курса национальной валюты и падение стоимости новых коммерческих площадей оказали отрицательное влияние на уровень дохода от аренды. Сложности возникают при поиске новых арендаторов, что дает возможность постоянным арендаторам влиять на снижение арендной платы.
Большинство ритейлеров открылось в Грузии 11 мая, однако магазины одежды и обуви будут закрыты до первой половины июня, а торговые центры – до средины июня. Учитывая такую ситуацию ожидается, что годовой доход от аренды в USD снизится:
- на 25% в супермаркетах;
- на 30% в непродовольственных магазинах, магазинах электроники;
- на 35% в магазинах одежды и обуви.
Оборот офисных центров в USD по оценкам участников рынка сократится на 25% в годовом исчислении, но при этом объекты в сегменте высокого класса – более устойчиво переживут кризис. Снижение арендного дохода в этом сегменте обусловлено не падением цен, а снижением уровня занятости.
Существенное влияние на доходность коммерческих объектов окажет появление новых площадей, однако существует большой риск переноса дат открытия. Кроме этого, переход на удаленную работу снизить спрос на офисные помещения в долгосрочной перспективе.
Ситуация на строительном рынке Грузии
Аналитики TBC Capital прогнозируют снижение на строительном рынке на 20% с большим количеством задержек по датам сдачи объектов:
- строительные работы возобновились с мая 2020 года;
- возобновление крупных инфраструктурных проектов играет важную роль и является стимулом для строительного сектора, но есть большой риск задержек;
- ожидаются большие задержки по сдаче объектов в частном секторе (отели, коммерческая недвижимость, девелопмент);
- повышение эффективности процедуры сдачи зданий снизит риск ликвидности в строительном секторе;
- снижение курса лари оказывает отрицательное влияние на рынок, так как часть доходов от продаж поступает в национальной валюте, а кредиты, строительные материалы, аренда оплачивается в иностранной валюте;
- тендерное строительство более выгодно, так как часть расходов на строительные материалы будет возмещаться правительством (максимум 20% от суммы контракта).
Нужно также отметить, что большое количество агентств недвижимости отмечают рост спроса на частные дома, земельные участки в регионах и пригородах больших городов.