Ситуация на рынке жилой недвижимости Сербии - цены, объемы сделок, влияние наплыва русскоязычных эмигрантов

Astapov Alexey -

Рынок жилой недвижимости в Сербии, который также чувствителен к глобальным макроэкономическим изменениям, прекрасно отражает экономическую ситуацию в стране. В последние несколько лет на него существенно повлияла пандемия коронавируса, удорожание стройматериалов и транспорта, а также нехватка рабочей силы, инфляция и ситуация с русскоязычными иммигрантами. Несмотря на все это, рынок жилья в Сербии бьет рекорды. Квартиры в Сербии все больше становятся инвестицией.

Массовая миграция россиян и украинцев в Сербию в 2022 году (100 000 и 18 000 соответственно) полностью подорвала рынок недвижимости и значительно повысила цены как на аренду, так и на продажу жилой недвижимости.

Мы расскажем о ситуации на рынке жилья Сербии на конец 2022 года.

Обращайтесь к нашим экспертам за помощью в оформлении ВНЖ Сербии, покупке недвижимости в Белграде и открытии счетов в сербских банках. Напишите письмо на электронную почту, указанную в конце статьи, для получения консультации.

Объем продаж на рынке жилой недвижимости Сербии

Общий объем продаж на рынке жилой недвижимости Сербии в денежном выражении в прошлом году составила 6,1 млрд евро, что на 47% больше, чем в 2020 году, о чем свидетельствуют данные, собранные Государственным геодезическим институтом (RGZ). В первом квартале этого года общий объем сделок на рынке недвижимости составила 1,6 млрд евро, что на 22% больше, чем в первом квартале 2021 года, и пока является рекордным годом. Количество договоров купли-продажи также увеличилось на 6,7%, если сравнивать первый квартал 2022 и 2021 гг.

В Сербии инвестиции в недвижимость являются самыми высокими в сегменте квартир. Логично, что объемы строительства соответствуют продажам, поэтому больше всего квартир продается в Белграде и Нови-Саде. Интересно отметить, что муниципалитет Чаетина занимает третье место в этом отношении. В прошлом году в Златиборе было продано больше квартир, чем в любом другом городе Сербии, за исключением Белграда и Нови-Сада.

По данным RGZ, в первом квартале текущего года заключено 32 164 договора купли-продажи. Во всех крупных городах Сербии зафиксирован рост продаж жилой недвижимости, если сравнить первый квартал этого года и прошлого года. В Белграде продажи выросли на 6,6%, в Нови-Саде на 13,7%, в Нише на 20,5% и в Крагуеваце на 11,1%. Наибольшее количество новостроек было продано в белградском муниципалитете Савски Венац, где также находится Белградская набережная, которая является рекордсменом по самой высокой цене за квадратный метр новостройки.

Рынок жилой недвижимости Сербии в крупных городах расширяется, особенно если мы посмотрим на квартиры в новостройках. Однако это касается не всех городов Сербии. В небольших городах наблюдается стагнация, а в некоторых местах и ​​падение цен, особенно на квартиры в старых домах. В небольших городах Сербии также меньше интереса к новым квартирам, а, следовательно, и новостроек. В прошлом году в Боре и Кикинде не было продано ни одной новой квартиры. Можно сделать вывод, что, говоря о рекордных ценах за квадратный метр или количестве реализованных договоров купли-продажи, мы в первую очередь имеем в виду деловые, университетские или туристические центры в Сербии.

Хотите купить зарубежную недвижимость? Воспользуйтесь бесплатной консультацией от наших экспертов по подбору страны и объекта для этой цели.

Сравнение цен на квартиры в Сербии: от Белграда до Ниша

Белград по-прежнему остается бесспорным лидером по ценам на квартиры и вообще жилую недвижимость в Сербии. Самый дорогой объект недвижимости был продан в Белграде по цене 10 400 евро за квадратный метр. Средняя цена квартиры в старом доме в Белграде составляла 1863 за квадратный метр.

Согласно данным, собранным Государственным геодезическим институтом (RGZ), в период с июля по сентябрь самая дешевая квартира в старом доме в Белграде продавалась по 400 евро за квадратный метр, а самая дорогая — по 5195.

Что касается квартир в новостройках, то средняя цена за квадратный метр составила 2 285 евро, минимальная — 625, а максимальная — 10 400 евро, что, как уже говорилось, также стало самой дорогой жилой недвижимостью, проданной в Сербии в третьем квартале.

Если сравнить, как колебались средние цены квадратных метров в тот же период в предыдущие годы, то наблюдается заметный рост. Например, в 2019 году средняя цена квартир в старых домах Белграда составляла 1 290 евро за кв. м, а в новостройках — 1 610 за кв. м.

Как обстоят дела с ценами на квартиры в других городах Сербии?

Нови-Сад

Квартиры в Нови-Саде традиционно дешевле, чем в Белграде. Так, средняя цена квартиры в старом доме составила 1745 евро за квадратный метр, самая дешевая — 220 за квадратный метр, а самая дорогая — 3300.

Что касается квартир в новостройках, то средняя цена составила 1 592 евро за кв. м, минимальная цена — 510 за кв. м, максимальная — 3 300.

Ниш

Цены на недвижимость в Нише немного ниже, чем в Белграде и Нови-Саде. Средняя цена квартиры в старом доме в этом городе составляла 1110 евро за кв.м, самая дешевая — всего 175 за кв.м, а самая дорогая — 1938 в период с июля по сентябрь этого года.

В случае новостроек средняя цена за квадратный метр составила 1177 евро, самая низкая — 532, а самая высокая — 1965.

Крагуевац

Средняя цена квадратного метра в старых жилых домах составила 885 евро, самая низкая — 318, а самая высокая — 1620.

Что касается квартир в новостройках, то средняя цена (за кв. м) составила 1193 евро, самая дешевая квартира была продана по 663, а самая дорогая - по 1705 евро.

Колебания цен на квадратные метры в Сербии

В крупных городах высокая цена квадратного метра квартир в старых и новых домах обусловлена прежде всего высоким спросом. Все участники рынка жилой недвижимости Сербии свидетельствуют о том, что спрос превышает предложение, а хорошие квартиры быстро раскупаются. Также на цены квартир в старых домах большое влияние оказывает цена квартир в новостройках.

Лучше всего это видно на примере белградского муниципалитета Савски Венац. За последние пару лет, во время строительства Белградской набережной, компания Savski Venac стала рекордсменом не только по цене квадратного метра квартир в новостройках, но и по ценам квадратного метра квартир в старых домах. В этом плане Савски Венац опередил самый центр Белграда – Стари Град. Новое строительство способствует местному развитию, а это, в свою очередь, побуждает владельцев квартир поднимать цены на свои квартиры, расположенные в старых домах.

Соседство с новыми офисными зданиями, крупными торговыми центрами и другими объектами, считающимися полезными для жизни людей, также может привести к удорожанию квартир в определенном районе.

Рынок недвижимости, как в Сербии, так и в других странах, в предыдущий период подвергался различным влияниям. После пандемии коронавируса на него существенно повлиял наплыв россиян и украинцев в страну, а также рост цен на стройматериалы и инфляция.

Тем не менее, в крупных сербских городах пока не наблюдается существенного падения цен на жилую недвижимость. Так, в Белграде в первом квартале этого года средняя рекламируемая цена квартир в старых домах составляла 2 294 евро/м2, а во втором квартале – 2 267 евро/м2. В Нови-Саде цена квадратного метра квартиры даже зафиксировала рост, если сравнивать первый и второй кварталы этого года.

Однако предполагается, что влияние макроэкономических изменений будет сильнее ощущаться во второй половине года. На цены дополнительно повлияет возможное продолжение инфляции или возможные крупные кризисы в экономике более развитых стран, от которых во многом зависит экономика Сербии.

Ознакомьтесь с нашими предложениями квартир в Белграде:

Влияние на рынок недвижимости Сербии ситуации с большим притоком россиян

Большой приток россиян и украинцев является одним из факторов, повлиявших на рынок жилой недвижимости Сербии. Однако это не оказало существенного влияния на рост покупных цен, так как повлияло на цены аренды квартир и рост спроса, особенно в Белграде. Так, квартиры-студии в столице сдаются в среднем по 221 евро, однокомнатные — по 321, двухкомнатные — по 552, трехкомнатные — по 879, четырехкомнатные — по 1558 евро. Эти цены еще выше в самых популярных муниципалитетах Белграда – Савски Венац, Стари Град, Врачар и Нови Белград.

В конце марта сайт 4zida.rs провел опрос, чтобы изучить влияние этой ситуации на рынок жилой недвижимости в Сербии и то, как заинтересованные стороны рынка — покупатели, арендаторы, собственники, агентства недвижимости и застройщики — оценивают ситуацию.

Опрос показал, что данный кризис больше всего беспокоит покупателей, желающих приобрести недвижимость с помощью ипотеки. Они сказали, что полностью не отказались от покупки, но будут дополнительно рассматривать вид и условия ипотеки. По оценкам, на их решение дополнительно повлияло недавнее повышение процентных ставок по жилищным кредитам, выраженных в динарах и евро.

Данные RGZ показывают, что жилищные кредиты чаще всего берут на покупку квартир, а доля объектов, оплаченных таким образом, составляет 28%, если рассматривать первый квартал этого года. В крупных городах Сербии квартиры в основном покупались в Нише (40%), Нови-Саде (33%), Белграде (31%) и Крагуеваце (25%).

В случае переезда в Сербию на ПМЖ вам понадобится личный счёт в местном банке:

Какая доля купленных квартир в Сербии в качестве инвестиций?

Опрос также показал, что агентства недвижимости оценивают, что те покупатели, которые покупают недвижимость для собственных нужд, откладывая покупку (из-за ожидания инфляции), потенциально могут повлиять на цены на жилую недвижимость в Сербии, особенно на квартиры в старых домах, в то время как страх перед повышением цен может ускорить покупку для тех покупателей, которые уже имеют обеспеченные средства или являются покупателями, ориентированными на инвестиции. В вышеупомянутом опросе 15% респондентов заявили, что покупают недвижимость в качестве инвестиции.

Вторая половина года принесет более четкие прогнозы ценовых тенденций как на старые, так и на новые квартиры в Сербии. В настоящее время мы можем сделать вывод о внутреннем рынке недвижимости, что в предыдущие, неспокойные периоды он демонстрировал значительную гибкость, особенно в тех муниципалитетах, где спрос на недвижимость был высоким.

Ознакомьтесь с нашими услугами по открытию бизнеса в Сербии:

Чтобы получить консультацию от наших экспертов, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.