Сделки с недвижимостью в Сербии: вчера, сегодня и завтра

Собираетесь купить жилую недвижимость в Сербии с прицелом на оформление ВНЖ, чтобы получить сербское гражданство после восьмилетней натурализации (5 лет в статусе временного резидента + 3 года с ПМЖ)? Изучите текущие цены и прогнозы по их дальнейшей динамике, оценку доходности инвестиций в жилье под сдачу, не забывая консультироваться с нашими экспертами.

Сколько сейчас стоит недвижимость в Сербии, и куда движется ценовой тренд?

Стоимость квадратного метра жилья в Сербии продолжает расти. Причем восходящий тренд фиксируется не только в Белграде, где средняя цена в новостройках по итогам 2 квартала 2022 выросла почти на 700 € относительно уровня аналогичного периода докризисного 2019. Рассмотрим ситуацию в ключевых сербских городах, опираясь на свежую статистику на основании договоров купли-продажи, зарегистрированных сербским Республиканским геодезическим институтом (Републички Геодетски Завод; РГЗ):

Белград: Три года назад (в 2 квартале 2019) средняя цена нового жилья в столице Сербии составляла 1613 € из расчета на "квадрат". Во втором квартале 2022 ценник достиг уже 2304 €. Параллельно со стоимостью новостроек росли цены и в старых домах. Показатель за трехлетний период увеличился с 1296 € до 1773 €. Повышение цен определенно оказалось продиктовано огромным спросом, ведь за второй квартал 2022 в Белграде было продано на 630 квартир больше относительно аналогичного периода 2019. Отдельного упоминания заслуживают популярные районы столицы. Согласно официальным данным, картина следующая:
Новостройки в центре сравнялись в цене со вторичкой: В центральных городских муниципалитетах стоимость старых квартир (вторичка) почти сравнялась с ценами на новостройки. Например, в Врачаре средняя цена жилплощади составляет около 2400 € в обоих случаях.
Дефицит новостроек стимулирует рост цен: Местные девелоперы хотят строить лишь в наиболее дорогих местах, а земля — ограниченный ресурс, и площадей под застройку попросту не хватает. Предложение в сегменте новостроек низкое. Поэтому многие потенциальные покупатели, стремящиеся осесть в Белграде, ограничиваются вторичкой, генерируя дополнительное давление на рынок и истощая спрос.
Быстрее всего столичное жилье дорожало в Палилуле: Наиболее интенсивный рост стоимости квадратных метров в новостройках на уровне отдельных муниципалитетов Белграда оказался зафиксирован в Палилуле. Показатель составил 24% в годовом исчислении. В данном муниципалитете квадратный метр стоит от 1087 до 3130 €, а средняя цена составляет 2447 €.
Самые дорогие муниципалитеты – Савски Венец и Стари Град: Наиболее дорогой квадратный метр в новостройках зафиксирован в Савски Венеце, где средняя цена составила около 3650 €, и в Стари Граде – 3122 €.
Цены растут во всех районах Белграда: Квадратный метр новостройки в Новом Белграде стоит от 900 до 3900 €, а средняя цена квадратного метра квартир всех типов, проданных в данном муниципалитете во втором квартале 2022, составила около 2568 €. В Звездаре ценник "квадрата" достиг чуть больше 2000 €, в Вождоваце — около 2100 €.
Нови-Сад: Квадратный метр в сегменте вторички достиг средней стоимости на уровне 1605 €. Это примерно на 300 € выше относительно аналогичного прошлогоднего периода и на целых 600 € больше относительно 2 квартала 2019. Новостройки в Нови-Саде отметились 16-процентным подорожанием относительно 2 квартала прошлого года, достигнув 1560 € за квадратный метр. Наиболее дорогой квадратный метр в "сербских Афинах", как часто называют Нови-Сад местные, оказался продан за 3500 €.
Ниш: Вторичка в Нише относительно уровня цен трехлетней давности подорожала примерно на 300 €, а на квадратный метр в новостройках приходится выделять примерно на 400 € больше. Интересно, что старые квартиры в Нише в отчетном периоде подорожали сильнее новостроек. Вторичка увеличилась в цене примерно на 20%, тогда как жилье в новостройках продемонстрировало лишь 11-процентный рост относительно 2 квартала 2021. В Нише средняя цена за квадратный метр как в новых, так и в старых домах практически одинакова и составляет около 1000 €. В данном городе за рассматриваемый период было продано 294 старые квартиры и лишь 174 новые квартиры, что свидетельствует о более слабом предложении новостроек.
Крагуевац: Среди крупных сербских городов Крагуевац отметился наиболее слабым рынком недвижимости. Так, в случае местных новостроек во втором квартале 2022 эксперты даже зафиксировали небольшое падение цен (на 3% относительно аналогичного прошлогоднего периода). Во 2 квартале 2021 квадратный метр стоил в среднем 1055 €, а в мае-июне 2022 – уже 1022 €. В случае старых зданий зафиксирована позитивная ценовая тенденция. Речь о примерно 13-процентном росте: с 780 € до 880 €.

Наиболее востребованные районы: где недвижимость в Сербии покупают чаще всего?

В течение апреля, мая и июня 2022 количество договоров купли-продажи недвижимого имущества в Сербии существенно выросло. Согласно подсчетам РГЗ, число сделок достигло 35 939, что на один процент больше относительно 2 квартала 2021. Договорная стоимость соответствующих сделок оказалась на 27,5% выше, чем годом ранее, составив 2 миллиарда €.

Наибольшее количество договоров купли-продажи, заключенных во втором квартале 2022, зафиксировано не в столице. Лидером оказался Нови-Сад и окрестности с результатом в 3 817 договоров. Новые собственники заплатили за данные объекты 265 миллионов €. В районе Белграда заключено 3 686 контрактов на сумму 577 млн €.

Наиболее популярные типы недвижимости в Сербии

Согласно официальной статистике, на сделки купли-продажи квартир пришлась наибольшая доля в общем обороте недвижимости размером в 55,5%. Покупатели потратили на сербские квартиры 1,09 миллиарда €, включая 712 миллионов €, выделенные на квартиры в Белграде.

На коттеджи, виллы и прочие отдельно стоящие жилые дома оказалось выделено 183,9 млн. € (9% от общего оборота), на землю под застройку — 172,5 млн. € (9%), на коммерческие помещения — 105,8 млн. € (5%), на земли сельскохозяйственного назначения — 53,2 млн € (3%).

Где находится самая дорогая недвижимость в Сербии

Во 2 квартале 2022 стоимость квадратного метра жилья всех типов в сербской столице варьировалась в диапазоне от 600 € на окраине города до 9545 € в престижном жилом комплексе "Београд на води" (Belgrade Waterfront, BW). Именно столичный максимальный ценник "квадрата", зафиксированный при продаже квартиры площадью 97 квадратных метров, оказался самым высоким в целом по стране.

Покупка квартиры с самой высокой общей стоимостью в целом по стране также была совершена в ЖК "Београд на води". Новый собственник заплатил за престижное жилье в целых 1 387 888 €. Данные апартаменты в столичной новостройке способны похвастать впечатляющей площадью в 163 квадратных метра.

Самый дорогой коттедж, сменивший владельца в отчетном периоде, находится в столичном муниципалитете Савски Венац. Собственник продал данный коттедж за 2 900 000 евро. Самый дорогой квадратный метр офисных помещений был продан в Стари Граде за 12 240 евро (в офисе площадью 29 квадратных метров).

Наиболее высокая контрактная цена (10 200 000 евро) за офисные помещения зафиксирована в Палилуле. Рекордный ценник удалось зафиксировать при закрытии сделки с объектом площадью 3 183 квадратных метра. Самое дорогое гаражное место по цене 42 000 евро было продано на Копаонике.

Насколько актуальна покупка недвижимости в Сербии в кредит?

Отмечается падение спроса на заемный капитал. Все больше покупателей квартир стараются выполнить финансовые обязательства перед продавцами, используя исключительно собственные накопления, созданные ранее.

Во втором квартале 2022 за счет кредитов оказалось оплачено 12% объектов недвижимого имущества в Сербии, сменивших владельца. Показатель сократился на 3% относительно второго квартала 2021.

В сегменте квартир на долю ипотечного финансирования пришлось 27% от общего количества закрытых сделок купли-продажи. Показатель отметился восьмипроцентным уменьшением относительно аналогичного прошлогоднего периода.

Очевидной причиной спада спроса на ипотеку эксперты называют снижение привлекательности условий кредитования. Стремясь ослабить негативное влияние пандемии на экономику, сербские власти и субъекты банковского сектора ранее ввели чрезвычайно выгодные процентные ставки и условия кредитования. Вследствие данных мер, согласно общедоступным данным, за 2021 банки одобрили на треть жилищных кредитов больше, чем в 2020.

Но в 2022 начался обратный процесс. Средняя процентная ставка, индексированная в евро, сегодня составляет около 2,8%, тогда как в 2021 показатель находился на уровне 2,7%. Общее количество выданных и пока не погашенных жилищных кредитов сегодня находится на уровне около 140 тысяч, а задолженность ипотечников перед банками увеличилась на 9,7% по итогам 1 полугодия 2022.

Почему сербские инвесторы предпочитают покупать пахотные земли, а не квартиры?

Учитывая представленную выше информацию о доле квартир в общем обороте сербского рынка недвижимости, может сложиться впечатление, что именно жилье вследствие востребованности является наиболее выгодной покупкой. Но многие сербы не согласятся с данным утверждением, считая покупку пахотных земель в окрестностях Белграда гораздо более разумным вложением.

Если раньше было модно покупать коттедж в окрестностях Белграда, то теперь в тренде пашни. Площадь обрабатываемых земель в окрестностях столицы за год увеличилась примерно на 200%. Согласно отчету РГЗ, стоимость сельскохозяйственной земли в Сербии в период с апреля по июнь 2022 подскочила на 23 - 108% (в зависимости от региона).

Наиболее низкий рост зафиксирован в Севернобачком районе, где минимальная цена за гектар составляет 2 500 €, а наиболее высокая — 17 750 €. С иной стороны, наиболее существенным приростом отметился именно район Белграда, где пашня подорожала на 108%. Сегодня белградские сельскохозяйственные угодья стоят от 2 000 € до 59 800 € за гектар. Поля также подорожали в южной и восточной Сербии (на 101 процент), где минимальная цена за гектар составляет 415 €, а максимальная — 27 350 €.

Рост недовольства иностранными покупателями

Еще один важный тренд заключается в росте среди местных жителей недовольства иностранными покупателями недвижимого имущества. Причина банальна – вследствие притока состоятельных иностранцев, скупающих жилье, не обращая внимания на цены, продавцы постоянно повышают стоимость лотов, и все меньше простых сербов может позволить себе покупку собственных квадратных метров.

Исследование Deloitte Property Index 2022, охватившее 23 европейские страны, показало, что жителю Сербии требуется копить средние брутто-зарплаты (до вычетов налогов, страховых сборов и иных начислений, сумма после уплаты которых = нетто-зарплате) в течение 11 с половиной лет, чтобы купить типовую квартиру площадью 70 квадратных метров.

По данной причине эксперты добавили Сербию в группу европейских стран, где решение жилищного вопроса занимает больше всего времени. Лишь словакам (12,8 года) и чехам (13,3 года) приходится работать дольше, чем жителям Сербии, чтобы обзавестись собственным жильем.

Исследователи из Deloitte указывают, что, вопреки ожиданиям, пандемия в 2021 не оказала существенного негативного влияния на рынок недвижимости в Сербии, что подтверждается значительным ростом оборота сделок с недвижимым имуществом, достигшим нового исторического максимума на уровне 6,1 миллиарда евро в 2021 (+47% относительно 2020).

Стоит ли ожидать снижения стоимости недвижимости в Сербии при удешевлении материалов?

Удорожание стройматериалов, обусловленное спецификой геополитической ситуации, экономической стагнацией и коронакризисом, спровоцировавшим так называемые сбои в цепочках поставок, стали одним из главных катализаторов роста цен на недвижимость в Сербии. Так, существенно подорожали сталь, теплоизоляционные материалы, фасадная сетка, плиты OSB и черепица.

Да, летом 2022 цены стальных изделий, меди, пиломатериалов и ряда иных материалов, используемых в строительстве, стали скользить по нисходящей траектории на мировых биржах. Смена тренда действительно способна замедлить / прекратить повышение цен на рынке недвижимости как в Сербии, так и в мире.

Однако распространение подобной тенденции на сектор недвижимости и связанное с подобным влиянием падение цен на квадратные метры не будет мгновенным. Инвестиционный цикл строительства жилого дома длится от 2 до 3 лет. Следовательно, более дешевое жилье, построенное из купленных по более низким ценам материалов, еще не скоро появится на рынке.

Где покупать жилье в Сербии под сдачу?

Спрос на арендное жилье в Сербии сейчас как никогда высок, что в значительной степени является результатом приезда в балканскую страну большого количества иностранцев, включая персон, нацеленных на получение ВНЖ в Сербии через открытие бизнеса / на ином основании.

Если планируете заработать на данном тренде, покупая недвижимость в Сербии под сдачу, рекомендуем ознакомиться с результатами исследования, проведённого порталом 4zida и показывающего, где сербское жилье сдается быстрее всего. Согласно подсчетам экспертов, квартиры в Сербии сдаются в среднем менее чем за 20 суток. По отдельным регионам картина следующая:

Столичные арендодатели сдают недвижимость в среднем за 17 суток;
В Нови-Саде, Нише и Крагуеваце домовладельцам приходится дожидаться заключения контрактов по 18 суток (на один день меньше, чем в Белграде);
Из крупных городов Сербии лидером по скорости сдачи квартир оказалась Суботица, где средний срок размещения арендных объявлений составляет 14 суток.

Как отмечают эксперты, в небольших городах предложение недвижимости в аренду является менее обширным, поэтому не стоит удивляться тому, что качественная недвижимость уходит с рынка очень быстро. Например, в Чачаке и Сомборе средний срок размещения объявления об аренде недвижимости составляет всего 11 суток, а в Крушеваце – 8 суток.

Но рекордсменом в Сербии является населенный пункт Кралево, где квартиры сдаются в среднем всего за 5 дней. В подобных небольших городках для возникновения дефицита арендных квартир достаточно открытия одного нового завода / иного крупного предприятия.

В отдельных муниципалитетах Белграда также фиксируется разная средняя скорость сдачи недвижимости. Быстрее всего квартиры сдаются в Палилуле, Земуне, Звездаре и Чукарице. Квартиры в Савски Венеце находятся на рынке дольше всего - в среднем 34 дня, что объясняется наличием обширного предложения.

Покупка недвижимости под сдачу в аренду, несомненно, является одним из наиболее мудрых способов распорядиться свободным капиталом, поскольку инвестор создает своего рода финансовую "подушку безопасности" за счет дополнительного пассивного источника дохода. Но подобрать оптимальный актив для инвестиций под сдачу не просто даже на родине. Не говоря уже про покупку жилья в Сербии. Разобраться помогут наши эксперты.

Экспертная помощь желающим купить жилье в Сербии

Надеемся, что представленная выше информация оказалась полезной и интересной, позволяя оценить картину текущих рыночных тенденций. Остались вопросы? Хотите понять, стоит ли инвестировать в сербскую недвижимость? Какого типа актив выбрать? Какой город лучше подойдет для инвестиций? Наши эксперты помогут найти ответы на эти и другие важные вопросы после анализа Ваших личных предпочтений и целей, а также, конечно же, отталкиваясь от рыночных тенденций.

Для принятия наилучшего возможного решения свяжитесь с нашими экспертами прямо сейчас, направив запрос через форму обратной связи / один из телефонных номеров, указанных выше!

Стоит ли покупать недвижимость в Сербии?

Вопреки постоянному росту стоимости квадратного метра, Сербия по-прежнему входит в число стран, где жилье дешевле, чем в иных государствах Европы. Дружественность государствам постсоветского пространства и культурная общность делают балканскую юрисдикцию еще более привлекательным направлением для релокации в тандеме с приобретением жилья для себя / под сдачу.

Какой сербский город выбрать для инвестиций в жилье под сдачу?

Рекомендуем обратить внимание на населенные пункты, где жилье сдается в аренду быстрее всего. Согласно результатам свежего исследования, проведенного ресурсом 4zida, в число лидеров по данному показателю входят Суботица и Крушевац, где средний срок размещения арендных объявлений составляет 14 и 8 суток, соответственно.

Правда ли, что покупка недвижимости в Сербии дает право на ВНЖ?

Да, достаточно приобрести жилье произвольной стоимости, пригодное для постоянного проживания. Но для сохранения ВНЖ придется фактически проживать в приобретенной квартире / коттедже. Сотрудники иммиграционных органов периодически проводят проверки, охватывающие опросы соседей резидента. Если желаете узнать больше о программе получения ВНЖ Сербии через покупку недвижимости / воспользоваться иными выгодными предложениями в сфере инвестиционной иммиграции, свяжитесь с нашими экспертами прямо сейчас!