Инвестиционная иммиграция в Турцию через недвижимость может кануть в Лету уже в среднесрочной перспективе. Причина – недовольство турок "богатыми иностранцами", якобы взвинчивающими цены на местное жилье. Анализируем факты и принимаем взвешенное решение, предварительно проконсультировавшись с экспертами.
Мощная угроза для программ инвестиционной иммиграции в Турцию через недвижимость
Турецкая правящая Партия справедливости и развития (Adalet ve Kalkınma Partisi) в начале июня 2022 выдвинула кандидатом на президентских выборах 2023 действующего главу ближневосточной страны Реджепа Тайипа Эрдогана, рейтинг одобрения деятельности которого сегодня, мягко говоря, далек от идеала (см. график ниже, где красная линия - одобрение, а черная – неодобрение).
Согласно результатам исследования, проведенного консалтинговой компанией Metropoll в мае 2022, сегодня турки скорее не одобряют (47,3% опрошенных) деятельность Эрдогана, чем одобряют (44,4% респондентов). Очевидно, что действующая власть попытается восстановить рейтинг президента к июню 2023, когда должны состояться выборы.
Чиновникам придется сильно постараться, ведь значительная доля турецких граждан считают себя несчастными: показатель находится на околопиковом уровне. Согласно информации из профильного отчета под названием "Yaşam Memnuniyeti Araştırması, 2021" (Исследование удовлетворенности жизнью, 2021), подготовленного Турецким статистическим институтом (TÜİK), доля граждан ближневосточной страны, недовольных жизнью достигла 16,6% в 2021 (в 2003 показатель находился на минимальной отметке в 7,3%). Доля счастливых турок снизилась до 49,3% (пиковый за десятилетие уровень 62,1% ведомство зафиксировало в 2011).
Как видно из представленной выше диаграммы, доля недовольного электората стабильно увеличивается с 2015, а доля счастливых турок падает с 2016. Авторы отчета дополнительно опрашивали граждан относительно "жизненных ожиданий на предстоящий год", выяснив следующее: доля респондентов, ожидающих ухудшения ситуации, увеличилась с 9,3% в 2003 до 33,8% в 2021. 20,9% респондентов ожидают, что в 2022 жизнь станет "лучше", а остальные 37,3% не ждут изменений. Одна из причин пессимизма и неудовлетворенности является неспособность решить "жилищный вопрос".
Причем турки демонстрируют растущее недовольство граждан "богатыми иностранцами", скупающими местное жилье и якобы взвинчивающими цены. Реагируя на данное недовольство, власти уже пошли на рост стоимости оформления экономического гражданства и золотой визы. Для получения паспорта Турции через покупку жилья теперь требуется вложить от 400 000 $ (ранее 250 000 $), а для оформления турецкого ВНЖ отныне требуется инвестировать от 50 000 $ (ранее инвестиционного порога для оформляющих золотую визу в законодательстве не было).
Но структурные проблемы не исчезли – равно как и растущая критика со стороны электората, способна заставить правительство отказаться от схем инвестиционной иммиграции в преддверии президентских выборов. Эксперты рекомендуют не мешкать с покупкой жилья под ВНЖ / гражданство, пока такая возможность существует. Даже если закрытие обоих иммиграционных маршрутов не состоится, цены точно вырастут, делая покупку менее выгодной.
Падение покупательной способности турок в сегменте жилья
Местная Ассоциация инвесторов в недвижимость (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER) опубликовала результаты ежеквартальной оценки подсегментов сектора недвижимого имущества. Свежий квартальный отчет, "Индикатор GYODER" (GYODER Gösterge) содержит информацию, помимо прочего, и об уровне покупательной способности населения в сегменте жилья.
Отмечается, что данный показатель в 1 квартале 2022 упал до отметки в 68 пунктов. Индекс покупательной способности населения в сегменте жилья снизился на 27,4% относительно предыдущего квартала и на 26,1% относительно аналогичного квартала 2021.
Данный индекс измеряет способность семьи / отдельного человека купить недвижимое имущество жилого назначения, используя 120-месячный ипотечный кредит. Значения ниже отметки в 100 пунктов, рассматриваемой в качестве точки отсчета, указывают на невозможность приобрести ипотечное жилье в текущих финансовых условиях. Падение индекса является важным индикатором для учреждений, предоставляющих жилищные кредиты, разработчиков проектов в сфере недвижимости и пользователей ипотеки, а также политиков, указывая на предпосылки для роста недовольства электората.
Снижение доли домовладельцев среди турок
Согласно официальной статистике, в период с 2014 по 2020 в Турции было возведено и выведено на рынок 5 миллионов объектов недвижимого имущества жилого назначения. Несмотря на это, уровень домовладения в данном периоде снизился на 3,3 процентных пункта, достигнув отметки в 57,8% (по состоянию на начало отчетного периода показатель составлял 61,1%).
Одновременно увеличилась доля собственников жилья, официально сдающих недвижимое имущество в аренду. Соответствующий показатель в отчетном периоде увеличился на 4,1 процентных пункта до 26,2%. Результаты тематического исследования опубликовало турецкое издание Dünya, опрошенные которым эксперты отмечают рост активности инвесторов, скупающих недвижимое имущество жилого назначения ради выгодной сдачи в аренду на фоне расширения пула потенциальных квартиросъемщиков.
Дополнительно отмечается, что, вопреки сравнительно высокому уровню строительства, обычные турецкие домохозяйства в большинстве своем не способны получить доступ к жилью вследствие снижения покупательной способности. Эксперты призывают правительство стимулировать строительство жилья по доступной цене, чтобы помочь домохозяйствам.
Заявлено о необходимости разработки новых концепций строительства, включая возведение жилья с уменьшенной квадратурой. Рыночные аналитики дополнительно отметили важность повышения уровня домовладения не лишь за счет строительства жилья, но и за счет иных факторов, включая увеличение доходов домохозяйств, а также пересмотра длительности выплат по кредитам с текущего десятилетнего срока до 20-25 лет.
В рамках пакета помощи населению в вопросе улучшения жилищных условий, предложенного администрацией Эрдогана в мае 2022, государственные банки предлагают 10-летние кредиты с ежемесячной процентной ставкой 0,99% персонам, впервые покупающим турецкое жилье на сумму до 2 миллионов лир. Покупатели домов стоимостью до 2 миллионов лир, оплачивающие минимум половину стоимости путем конвертации депозитов в твердой валюте (например, в долларах / евро) / золоте, вправе претендовать на получение 10-летних кредитов с ежемесячной процентной ставкой 0,89%.
Быстрый рост цен вызывает озлобленность среди турецких покупателей
Стоимость турецкой жилой недвижимости, включая ставки аренды и цену сделок купли-продажи, резко выросла в последние годы при президенте Реджепе Тайипе Эрдогане, поскольку, согласно мнению ряда экспертов, правительство потеряло контроль над инфляцией на фоне обвала курса лиры.
Согласно данным местного Центрального банка (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası), в марте 2022 стоимость недвижимого имущества жилого назначения в стране выросла на 110% в годовом исчислении (без учета инфляции), причем в случае новостроек показатель вырос еще сильнее. Рост составил 96,4% в феврале, 77,5% в январе и 59,7% в декабре 2022. В Стамбуле, наиболее густонаселенном городе страны и наиболее дорогом с точки зрения жилья , в марте цены выросли на 122%, достигнув более 13 800 лир (864 доллара США) за квадратный метр.
Стоимость аренды в феврале выросла на 84,2%. Темп роста ренты превысил 100% в Стамбуле, Анкаре и третьем по величине турецком городе Измире. В Стамбуле средняя арендная плата за квартиру с тремя спальнями достигла 5 тыс. лир, превысив минимальную заработную плату в 4250 лир, которую ежемесячно получает почти половина наемных работников страны.
Дефицит новостроек и усиление спроса – мощные драйверы цен на недвижимость и, соответственно, недовольства среди турок
Согласно расчетам рыночных аналитиков, нельзя допускать сокращение интенсивности сдачи в эксплуатацию новой доступной в ценовом плане жилой недвижимости ниже отметки в 1 миллион объектов ежегодно, чтобы удовлетворить потребность населения. Сохраняющийся дефицит жилого недвижимого имущества создает предпосылки для сохранения восходящего ценового тренда.
Около 0,5 млн. объектов требуется молодоженам, остальное – туркам, желающим избавиться от необходимости постоянно оплачивать арендную недвижимость, а также персонам, совершающим покупку по инвестиционным соображениям. Многие сравнительно состоятельные покупатели инвестируют в недвижимость, чтобы защитить сбережения от инфляции и падающей лиры. В частности, представители среднего класса сейчас активно изучают рынок, отказываясь от вложений в биткоин и иных спекулятивных инвестиций.
Если обратиться к официальной статистике, можно констатировать, что количество свадеб, проводимых в Турции ежегодно в разрезе последних 20 лет, ни разу не опускалось ниже 480 тысяч. Иногда показатель и вовсе приближается к отметке 650 тысяч. По итогам 2021 Стамбул отметился наибольшим количеством заключенных браков (98 384). Далее следуют Анкара (34 = 770 свадеб) и Измир (29 615 свадеб).
Среди наиболее важных причин, увеличивающих спрос на местное недвижимое имущество жилого назначения, эксперты называют переезд студентов в иной город ради получения образования, а также релокацию трудящихся и рост населения.
До 2019 турецкие чиновники получали сравнительно большое количество заявок касательно выдачи разрешений на реализацию новых проектов в области жилищного строительства. Но в течение последнего трехлетнего периода в данной области наблюдается серьезный спад. Число новых заявок на санкционирование жилищного строительства достигло "дна" в 2019 (319 тысяч). В 2020 показатель вырос до 550 тысяч, а в 2021 - до 710 тысяч.
Следовательно, общее количество квартир и коттеджей, разрешения на строительство которых были получены за последний 3-летний период, составило 1,58 млн. – при спросе на уровне около 3 млн. Иными словами, предложение сильно отстало от спроса.
По словам экспертов, одной из главных причин формирования подобного дисбаланса стало ослабление курса турецкой лиры относительно большинства иностранных валют, приведшее к более чем 100-процентному росту уровня издержек при реализации строительных проектов, если производить расчеты в лирах.
Определенную роль сыграли локдауны в период пандемии, парализовавшие строительную деятельность и логистику. Сегодня главными проблемами выступают общемировой тренд к удорожанию стройматериалов на фоне роста цен на земельные участки под застройку и сохранение колебаний в экономике.
Экспертная помощь при инвестиционной иммиграции в Турцию через недвижимость
Готовы оформить золотую визу / экономическое гражданство Турции через покупку недвижимости? Планируете переезд в дружественную ближневосточную страну в статусе резидента / гражданина? Учитывая приведенные выше факты, пора действовать! Наши эксперты оперативно придут на помощь.
Заказать бесплатную консультацию можно посредством формы обратной связи / одного из контактных телефонных номеров. Свяжитесь с одним экспертами прямо сейчас, дабы не упустить уникальные иммиграционные возможности!
Какие иммиграционные льготы доступны иностранным покупателям жилья в Турции?
Иностранец, совершающий инвестиции в местный рынок жилой недвижимости, вправе претендовать на ВНЖ, если вкладывает от $ 50 000, или второй паспорт и гражданство, если сумма капиталовложений достигает $ 400 000.
Доступна ли инвестиционная иммиграция в Турцию через недвижимость россиянам?
Да. Оставаясь дружественной в отношении РФ страной, Турецкая республика не вводила никаких иммиграционных ограничений в отношении россиян.
Кто поможет получить турецкую золотую визу / экономическое гражданство?
Команда нашего портала готова оказать комплексное содействие, читателям, решившим получить статус турецкого гражданина / резидента на основании приобретения недвижимого имущества / осуществления альтернативных инвестиций. Поможем открыть счет в местном банке, организовать переезд и решить налоговые вопросы.