Для состоятельных лиц из России оформление недвижимости на оффшорную компанию является важным и эффективным инструментом для решения таких важных задач, как защита активов от рейдеров, повышение конфиденциальности и упрощение процедуры продажи недвижимости со снижением налоговой нагрузки сделки.
По этой причине зарубежная или оффшорная компания часто применяется как собственник недвижимости российскими, украинскими и казахскими бизнесменами.
Почему выгодно оформить недвижимость на оффшорную компанию?
Если используется оффшорная компания для владения недвижимостью в России, собственник получает следующие преимущества:
- Возможность защитить собственность от рейдерской атаки.
- Упрощение процесса продажи.
- Повышение конфиденциальности личных данных собственника.
- Экономия на налоговых отчислениях.
Теперь расскажем подробнее о каждом преимуществе.
Достаточно оформить объект недвижимости в России на зарубежную компанию, зарегистрированную в юрисдикции, в которой признают правосубъектность только местных судов. Желающим отобрать ваш актив с помощью судебного иска придётся обращаться только в суд страны регистрации фирмы. А это будет для них весьма затратно. Рейдер дважды подумает, прежде чем делать вас объектом своей атаки. Например, можно оформить недвижимость на оффшорную компанию в штате Делавэр.
Во многих странах существует налог на передачу права собственности на объекты недвижимости между физическими лицами. Его платит продавец. Если оформить недвижимость на оффшорную компанию, то для реализации собственности достаточно продать саму фирму путём изменения учредителя в Торговом реестре или передачи акций без уплаты налога.
В кадастре в качестве собственника недвижимости указана оффшорная фирма, реальных владельцев которой в большинстве случаев сложно определить. Поэтому значительно повышается конфиденциальность реального собственника имущества.
Владеть коммерческой недвижимостью выгодно также отечественным фирмам, если их собственником на 100% является оффшорная компания. Благодаря соглашениям об избежании двойного налогообложения можно добиться перевода дивидендов в оффшор или низконалоговую юрисдикцию с налогом у источника по ставкам от 5%.
Варианты использования оффшора от собственника недвижимости
- Прямой собственник - в документе на право собственности в качестве владельца указана оффшорная компания.
- Через филиал или представительство - прямым владельцем будет оформлен филиал.
- Через дочернюю фирму - создаётся отечественное предприятие со стопроцентным собственником оффшорной компанией, и на него оформляется приобретаемое недвижимое имущество.
Ведя деятельность в России, зарубежная фирма обязана выполнять следующие требования:
- Зарегистрироваться налогоплательщиком по месторасположению недвижимого имущества.
- Регулярно подавать налоговую декларацию.
- Уплачивать налог на имущество юридических лиц.
Теперь рассмотрим каждый из вариантов использования оффшорной компании в качестве собственника недвижимости подробнее.
Оффшорная компания напрямую владеет недвижимым имуществом в России
Любая зарубежная фирма, владеющая коммерческой недвижимостью в России, является плательщиком налога на прибыль по ставке 20%. Она не может рассчитывать на налоговые льготы со стороны российских фискальных органов, поскольку налоговым агентом выступает местная фирма-арендатор коммерческого недвижимого имущества. Являясь налоговым резидентом, она обязательно уплачивает налог у источника.
Однако наличие договора об избежании двойного налогообложения позволяет оффшорной компании засчитать уплату налога на прибыль в России при налогообложении в своей юрисдикции. К тому же многие оффшорные и низконалоговые страны освобождают от налогообложения доход, полученный за рубежом.
Кроме того, пассивный доход от сдачи недвижимости в аренду обязан облагаться налогом на добавленную стоимость. Так как зарубежная фирма обязана регистрироваться на российской территории по месторасположению недвижимого имущества, на неё возлагается фискальное обязательство по НДС. Именно она подаёт декларацию и оплачивает НДС в России.
Филиал зарубежной фирмы, как собственник недвижимости
Определение и функции постоянного представительства описаны в договорах об избежании двойного налогообложения. Филиалом или постоянным представительством является местная организация, через которую ведет свою деятельность в чужой стране зарубежная компания.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, филиал является плательщиком налога на прибыль. Соответственно, он со всего дохода вычитает расходы, понесенные на российской территории, и с полученной суммы платит налог на прибыль. После расчёта по фискальному обязательству постоянное представительство переводит доход в главный офис за рубеж.
Недвижимость, оформленная на дочернюю фирму
Если оффшорная компания не хочет напрямую владеть недвижимым имуществом в России, она имеет право учредить специально для этой цели российское предприятие. Именно она будет платить налоги на прибыль и имущество, а также НДС.
Дочерняя фирма имеет право распределить прибыль на дивиденды для акционеров. При этом удерживается налог у источника по стандартной ставке 15%. В случае подписания СИДН используется пониженная ставка при выводе дивидендов за границу в конкретную юрисдикцию.
Как используют иностранное юрлицо при сделке с недвижимым имуществом
Как мы указали выше, при приобретении торговых центров, бизнес-центров, офисов, складских помещений, доходных домов, элитных загородных домов лучше оформлять их на имя оффшорной компании, филиала или дочерней фирмы.
В дальнейшем при продаже достаточно будет выбрать один из нескольких экономически выгодных вариантов:
Продажа зарубежной фирмы
Предприятие регистрируется с целью использовать его в качестве собственника недвижимости. Затем, когда приходит время реализовать ее, конечный бенефициар просто продаёт фирму. После получения денежных средств подаётся заявка на изменение учредителей предприятия в Торговом реестре.
Продажа акций
Право собственности на объект недвижимого имущества передают путем переоформления акций оффшорной компании, являющейся собственником. Покупатель после перечисления средств за приобретаемую недвижимость становится собственником акций фирмы.
Такое решение имеет следующие преимущества:
- Простая реализация
- Отсутствие налогообложения
- Анонимность участников сделки.
Однако найти покупателя для такой сделки сложнее всего. Покупатель должен доверять продавцу, ведь он перечисляет крупную сумму денег в обмен на акции на предъявителя.
Продажа корпоративных прав
Для такого варианта сделки покупатель также должен открыть зарубежную компанию. Договор купли-продажи заключается между двумя юридическими лицами. Объектом договора выступают корпоративные права владельца недвижимого имущества.
Физические лица (покупатель и реальный владелец) выступают доверенными лицами своих фирм. Такое решение соответствует законодательству России, Украины и других стран СНГ. Являясь доверенными лицами, покупатель и реальный владелец не несут обязательства, участвую в таком процессе.
Факторы выбора юрисдикции для регистрации оффшора как собственника недвижимости
- Наличие подписанного договора об избежании двойного налогообложения между оффшорной юрисдикцией и родной страной владельца.
- Размер ставки налога на дивиденды у источника.
- Особенности налогообложения дивидендов и арендных платежей.
- Размер ставки налога на капитал.
- Требования резидентства директоров и учредителей.
- Является ли обязательным аудит и отчетность в оффшорной юрисдикции.
- Откроют ли счёт для такого оффшора респектабельные иностранные банки.
- Затраты на регистрацию и обслуживание оффшорной компании.
Можно ли избежать уплаты налога с недвижимости?
Желательно выбирать юрисдикцию для регистрации оффшорной компании по отсутствию налогов на наследство и прирост капитала. В таком случае есть смысл переписать на неё своё недвижимое имущество.
Затем вместо продажи объекта недвижимости владелец перепродает оффшорную компанию по одному из трех вариантов, которые были указаны выше. Он получает следующие преимущества:
- Ускорение процесса перепродажи.
- Избежание бюрократических задержек, которые свойственны государственным органам.
- Безопасность и конфиденциальность участников сделки.
При использовании номинального сервиса невозможно поручить перепись фирмы номинальному директору. Этим процессом может заниматься только бенефициарный владелец. Не всегда такую сделку получается осуществить в дистанционном режиме. Собственник обязан быть готов в случае необходимости полететь в страну регистрации оффшорной компании.
Напоминаем, что при использовании оффшорной компании в качестве собственника недвижимости необходимо ежегодно продлевать её обслуживание и уплачивать государственный сбор. Подробнее об этом вы можете узнать во время консультации с нашими экспертами. Для этого пришлите письмо по электронной почте, указанной в конце статьи.
Узнайте больше информации о том, как использовать оффшорную компанию в качестве собственника недвижимости, по ссылке.
Дополнительные сведения об использовании оффшора для работы с недвижимым имуществом указаны в следующей статье по ссылке.
Воспользуйтесь консультацией и юридическим сопровождением процедуры регистрации оффшорной компании от профессионалов отрасли. Для связи с нашими экспертами напишите письмо на электронный почтовый адрес [email protected].