Подойдут ли инвестиции в рынок недвижимости Лиссабона в качестве основания для получения золотой визы Португалии в 2022? Нет, если вкладывать деньги в жилые объекты. Но покупать номера в гостиницах и апарт-отелях никто не запрещает. Данный вариант и ряд иных альтернатив выглядят крайне привлекательно, учитывая продолжающийся рост спроса на арендное жилье в португальской столице. Изучите текущее положение вещей и не забудьте проконсультироваться у наших экспертов! Вводная индивидуальная консультация предоставляется совершенно бесплатно.
Статистика спроса на золотую визу Португалии в начале 2022
Португальская золотая виза продолжает пользоваться огромной популярностью. Согласно данным Центра по делам иностранцев и границ (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras; SEF), в первом месяце 2022 целых 94 основных заявителя и 105 членов семей подобных персон получили португальские золотые визы. Показатель вырос на 12% относительно минувшего декабря, и на 71% относительно января 2021. Общий объем январских инвестиций составил около 48 млн. €, увеличившись относительно декабря и января 2021 (42 млн. € и 33 млн. €, соответственно).
Ведомство отмечает рост активности состоятельных американцев. В январе 2022 португальские власти одобрили 17 основных заявителей из США (относительно всего 3 в прошлогоднем январе). Одновременно наблюдается спад активности китайцев, лишившихся возможности легко инвестировать в иностранные активы вследствие валютных противоэпидемиологических ограничений. Россияне вошли в топ-5 наиболее активных инвесторов, заняв 4 место с 7 удовлетворенными заявками. Первое место досталось китайцам. Далее следуют американцы и индийцы. На пятой строчке оказались бразильцы.
| Вар. 1* | Вар. 2* | Вар. 3* | Вар. 4* | Вар. 5* | Вар. 6* | Вар. 7* | Вар. 8* | |
| 2012 | 100% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2013 | 6.07% | 0% | 93.93% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2014 | 4.65% | 0.20% | 95.15% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2015 | 5.87% | 0.26% | 93.86% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2016 | 5.94% | 0.07% | 93.35% | 0.64% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2017 | 5.18% | 0.15% | 89.12% | 5.55% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2018 | 5.11% | 0.35% | 82.82% | 11.71% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 2019 | 5.86% | 0.32% | 75.98% | 17.19% | 0% | 0% | 0.56% | 0.08% |
| 2020 | 3.21% | 0% | 66.75% | 25.80% | 0% | 0% | 4.06% | 0.17% |
| 2021 | 2.31% | 0.35% | 59.47% | 27.83% | 0.12% | 0.23% | 9.35% | 0.35% |
| 2022 (январь) | 4.26% | 0 | 37.23% | 42.55% | 1.06% | 14.89% | 0 |
Динамика спроса на отдельные финансовые опции в период с момента запуска португальской программы по выдаче золотых виз в 2012 по январь 2022. Источник: SEF
* Отдельные финансовые опции, доступные участникам программы:
1 - Перевод капитала (депозит);
2 - Создание 10 рабочих мест;
3 – Покупка новой недвижимости;
4 – Покупка старой недвижимости + выполнение ремонта (траты на ремонт не входят в сумму инвестиций в золотую визу);
5 - Вклад в научные исследования;
6 - Вклад в сохранение культурного наследия;
7 - Венчурный капитал/инвестиционные фонды;
8 - Инвестиции в бизнес, предполагающие создание минимум 5 рабочих мест.
В январе 2022 на долю варианта 3 (инвестирование в новую недвижимость) пришлось меньше половины заявок (показатель достиг 37%). 43% заявителей, одобренных в январе, выбрали вариант 4 (старая недвижимость с последующим ремонтом). Еще 15% выбрали инвестиционный фонд. Один заявитель воспользовался наиболее дешевым вариантом, предполагающим внесение вклада в культурное наследие (вариант 6) в размере 200 000 €.
Динамика спроса на отдельные финансовые опции в период с момента запуска португальской программы по выдаче золотых виз в 2012 по январь 2022. Источник: SEF
Эксперты связывают повышение популярности инвестиционного фонда с изменением правил португальской схемы инвестиционной иммиграции. В частности, власти 1 января 2022 исключили недвижимое имущество жилого назначения в ряде крупных городов / туристических регионов из перечня активов, которые разрешается приобретать под оформление золотой визы Португалии. В частности, ограничения охватили жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту и Алгарви .
Эксперты прогнозируют сохранение восходящего тренда в части спроса на инвестиционные / венчурные фонды, но отмечают, что недвижимое имущество пока рано списывать со счетов. Ведь многие потенциальные участники португальской схемы инвестиционной иммиграции пока не осведомлены о наличии возможности обойти часть новых ограничений.
Новые ограничения при оформлении ВНЖ через покупку недвижимости в Лиссабоне и способы их обойти
Согласно данным SEF, в январе 2022 столичный Лиссабон привлек основную часть инвестиций в золотую визу. Сразу 41 инвестор (почти половина от общего количества) получил португальский ВНЖ, решив купить недвижимость в Лиссабоне, приобретая новое жилье и старые объекты для выполнения ремонта. Инвестиции в Порту помогли получить разрешения на резидентство 10 иностранцам. Еще 5 бенефициаров вложили деньги в Эвору. Остальные инвестиции оказались распределены по разным территориям страны.
Справедливости ради следует отметить, что соответствующие инвестиции в жилье вносились до вступления в силу упомянутых выше ограничений на оформление ВНЖ Португалии через инвестиции в жилую недвижимость Лиссабона, Порту и иных популярных густонаселенных частей страны.
За десятилетие с момента запуска португальская схема по выдаче золотых виз помогла принимающей стране привлечь примерно 5,6 млрд. €, стимулируя оживление центра Лиссабона благодаря стремлению участников данной программы покупать старое жилье в центральной части столицы для выполнения ремонта.
Но подобная стратегия привлечения иностранных инвестиций оказалась одной из наиболее политизированных и обсуждаемых вследствие значительного влияния на стоимость жилой недвижимости в Лиссабоне и иных популярных районах. "Разогрев" рынка иностранными инвесторами обернулся катастрофой для коренных португальцев, желающих обзавестись собственной жилплощадью. В итоге чиновники, стремясь заработать "политические очки", лишили претендующих на золотую визу иностранцев права покупать лиссабонское жилье.
Но рынок приспосабливается. Местные иммиграционные агенты, риелторы, застройщики и продавцы недвижимости в Лиссабоне уже предлагают иностранным инвесторам, желающим получить место для проживания в португальской столице в тандеме с ВНЖ, целых 3 жизнеспособные альтернативы:
- Туристические апартаменты: Приобретение коммерческих активов на рынке недвижимости Лиссабона, включая магазины, офисы, склады и прочие логистические объекты стоимостью более полумиллиона €, позволяет получить золотую визу в Португалии. Перечень коммерческих активов дополнительно включает стандартные гостиницы и комплексы туристических апартаментов. Инвестор покупает объект, находящийся в ведении гостиничного бренда / управляющей компании. Данный контрагент сдают актив в аренду туристам / прочим посетителям на короткий срок, занимается техобслуживанием и передает собственнику часть арендной прибыли. Собственник, как правило, вправе пользоваться приобретенным пространством в течение нескольких недель ежегодно, чего вполне достаточно для краткосрочных деловых визитов / организации комфортного отдыха. Подобрать лучший апарт-отель и оптимальную управляющую компанию поможет консультация у одного из наших экспертов.
- Покупка жилья через инвестиционный фонд: В столице все чаще создаются фонды прямых инвестиций, через которые претенденты на золотую визу покупают жилую недвижимость в Лиссабоне. Получая долю фонда, пропорциональную стоимости выбранного жилья, инвестор обретает право распоряжаться соответствующим недвижимым имуществом, входящим в пул активов фонда. Важно учитывать, что в начале 2022 правила инвестиций в португальскую золотую визу через фонд также изменились. Порог вхождения вырос с 350 000 € до 500 000 €. Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы урегулировать соответствующие формальности максимально оперативно.
- Земельные участки под застройку: Вкладывая 500 000 € в участок под застройку на территории португальской столицы, иностранец сегодня вправе претендовать на золотую визу без каких-либо ограничений. В данном случае соискатель получает возможность построить "дом мечты" по собственному проекту, в полной мере соответствующему пожеланиям и финансовым возможностям будущего собственника. Но следует приготовиться к дополнительным затратам, вложить усилия и время в проект. Нанять лучших архитекторов и подрядчиков для реализации проекта помогут наши эксперты.
16-е место в рейтинге PwC – дополнительная причина купить недвижимость Лиссабона
Персонам, нацеленным на инвестиции в иностранное недвижимое имущество в тандеме с оформлением резидентства / гражданства, но пока не определившимся со страной / городом, следует уделить дополнительное внимание рынку недвижимости Лиссабона, поскольку многие эксперты считают данный рынок весьма перспективным.
Португальская столица заняла 16-е место в рейтинге наиболее привлекательных европейских городов с точки зрения инвестиций в недвижимость в 2022, опубликованном авторитетной консалтинговой компанией PwC при содействии организации Urban Land Institute (ULI).
Эксперты PwC и ULI проанализировали десятки европейских городов, поместив на первое место Лондон, за которым следуют Берлин и Париж. Но ни один из данных вариантов не позволяет совместить инвестиции с оформлением резидентства, в отличие от решения купить недвижимость Лиссабона под золотую визу Португалии.
Авторы тематического отчета, озаглавленного "Новые тенденции в сфере недвижимости – путь к восстановлению" (Emerging Trends in Real Estate - Road to Recovery), отмечают улучшение основных рыночных показателей относительно кризисного 2020. Инвестиционные перспективы выросли на 3,92 пункта, а перспективы развития выросли на 3,8 пункта.
Ожидается, что города южной Европы вроде Лиссабона предлагающие большой потенциал в области развлекательного туризма, вскоре оправятся от воздействия пандемии Covid-19, прекратившей / существенно замедлившей турпотоки. Реализация накопившегося отложенного спроса на туруслуги обязана подстегнуть спрос на арендную туристическую недвижимость в Лиссабоне.
В нижней части рейтинга оказались Москва (Россия), Стамбул (Турция) и Будапешт (Венгрия), признанные экспертами PwC и ULI наименее привлекательными городами для крупных инвесторов в недвижимость в 2022.
Стимулы для дальнейшего роста стоимости недвижимости в Лиссабоне
Инвестиции в недвижимость Лиссабона под сдачу / для последующей перепродажи и заработка на приросте капитала прямо сейчас являются крайне привлекательными по целому ряду причин, включая следующие:
Приток удаленщиков, включая неевропейцев
В столичный город в больших количествах стекаются иностранцы, работающие удаленно и зачастую предпочитающие снимать местное жилье. Хотя нередко подобные гости решают купить недвижимость в Лиссабоне для собственного проживания. Речь идет как о гражданах иных государств Евросоюза, освобождённых от иммиграционных формальностей, так и о неевропейцах, которым приходится оформлять визу D7 в Португалию или золотую визу.
По данным SEF, в стране в течение пятилетнего периода (с 2016 по 2020) наблюдался прирост постоянного населения за счет иностранцев. И даже в первый год пандемии, когда в страну прибыло 71 747 новых иностранных жителей, количество резидентов увеличилось на 12,2% относительно 2019. Согласно предварительным оценкам, в 2021 восходящий тренд сохранялся.
Эксперты подчеркивают, что пандемия и удаленная работа помогли "разжечь аппетит" успешных и зачастую состоятельных иностранцев, желающих поселиться в Португалии, генерируя спрос на высококачественное жилье в крупных местных агломерациях и, тем самым, стимулируя и без того оживленный сектор недвижимости Лиссабона.
Все более выраженный дисбаланс между новым предложением и спросом на жилье в центре Лиссабона вместе с растущей тенденцией к приобретению готовой к проживанию недвижимости стимулирует рынок перепродажи жилья в сегменте премиум.
Как правило, покупателями выступают американцы, французы и британцы, выбирающие практически новые / отремонтированные объекты, удачно расположенные и обставленные мебелью. По сути, подобные персоны ищут "жилье под ключ", готовое к заселению в кратчайшие сроки – без необходимости вкладывать средства / беспокоиться о ремонте.
Предложение жилья с подобными характеристиками является крайне ограниченным - особенно в наиболее престижных районах Лиссабона, которые, как правило, пользуются большим спросом у иностранных семей. Речь о районах Лапа, Эстрела, Сантос, Принсипи-Реал, Марвила и Беато. Нехватка предложения еще более очевидна в случае квартир с типологией выше T3, наилучшим образом соответствующих требованиям подобных покупателей. Рыночная стоимость высококачественных активов в рассматриваемых районах составляет от 350 000 до 500 000 € за T1; от 500 000 € до 1 000 000 € за T2; 1 000 000 € за T3 и выше.
Превращение Лиссабона в "магнит" для крипто-инвесторов
Статус юрисдикции с крипто-дружественным законодательством (по европейским меркам) стимулирует приток в Португалию иностранных крипто-инвесторов, снимающих жилье в апарт-отелях столицы и покупающих недвижимость в Лиссабоне, создавая нагрузку на рынок и способствуя дальнейшему росту цен.
В начале 2021 СМИ "облетела" новость о переезде в Португалию знаменитой "биткойн-семьи" Тайхутту. Выходцы из Нидерландов решили "пустить корни" в одном из португальских городов, считая страну идеальным налоговым убежищем для держателей криптовалют в Европе.
Семья из пяти человек провела последнюю пятилетку, путешествуя. Семейство Тайхутту посетило 4 десятка государств, прежде чем и остановить выбор на Португалии вследствие выгодных правил налогообложения криптовалюты, включающих нулевую ставку налога на операции с биткоином, включая освобождение от налога на прирост капитала, полученного в результате транзакций с криптовалютой (например, обналичивание и обмен криптовалюты на криптовалюту).
Единственное исключение касается компаний, зарегистрированных в Португалии и занимающихся крипто-бизнесом. Подобные предприятия сталкиваются с некоторыми налогами при определенных обстоятельствах.
В 2017 супруги Тайхутту ликвидировали все имущество, обменяв жилье площадью около 230 кв. метров и практически все прочие физические активы на биткоины, чтобы начать жизнь в дороге. На данный шаг граждане Нидерландов решились в период, когда курс биткоина к американскому доллару составлял около 900 $. По состоянию на момент публикации данной статьи (середина февраля 2022) наиболее популярная в мире криптовалюта торговалась на отметке 45 тыс. $ / BTC, достигнув пика на уровне 69 000 $ / BTC в ноябре 2021.
Решение государства скупать недвижимость в Лиссабоне, стимулирующее рост цен
Повышательное давление на стоимость недвижимости в Лиссабоне способен оказать и приход на местный рынок нового крупного покупателя. Государство через Институт жилищного строительства и городской реабилитации (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana; IHRU) начало скупать жилье в Порту, Лиссабоне и Алгарви у физлиц, чтобы пополнить пул доступной арендной недвижимости и удовлетворить потребности местного населения в жилплощади. Заинтересованным домовладельцам предложено обращаться в IHRU.
Недвижимое имущество, включая отдельно стоящие здания / части жилья, обязано соответствовать определенным критериям. Например, принимаются к рассмотрению лишь активы в крупных городах.
Чиновников интересуют активы в 43 муниципалитетах: Алкошете, Алмада, Амадора, Баррейро, Кашкайш, Лиссабон, Луреш, Мафра, Мойта, Монтихо, Одивелас, Оэйрас, Пальмела, Сейшал, Сесимбра, Сетубал, Синтра, Вила-Франка-де-Шира; Эспиньо, Гондомар, Майя, Матозиньюш, Паредес, Порту, Повуа-де-Варзин, Санта-Мария-да-Фейра, Сан-Жуан-да-Мадейра, Трофа, Валонгу, Вила-ду-Конде, Вила-Нова-де-Гайя; Албуфейра, Кастро-Марим, Фару, Лагоа, Лагос, Лоле, Ольян, Портиман, Силвеш, Тавира, Вила-ду-Бишпу и Вила-Реал-де-Санту-Антониу.
В случае новостроек принимаются лишь активы, собственники которых уже получили разрешение на эксплуатацию. В случае вторички принимаются жилища, готовые к использованию без необходимости проведения восстановительных работ / ремонта. В зависимости от типологии максимальные цены устанавливаются в следующем размере: 213 000 € за T1, 295 000 € за T2, 373 000 € за T3 и 430 000 € за T4.
Экспертное сопровождение сделок с недвижимостью в Лиссабоне
В мире, где неопределенность стала новой нормой, состоятельные персоны все чаще ищут безопасность и новые возможности за границей, обращая внимание на Португалию — одно из наиболее конкурентоспособных направлений для инвестиционной иммиграции в Европейском Союзе.
В условиях пандемии все больше и больше неевропейских инвесторов стремятся обеспечить лучшее будущее себе и собственным семьям в стабильном и процветающем Евросоюзе, воспользовавшись португальской программой по выдаче золотых виз через покупку недвижимости в Лиссабоне.
Данная программа позволяет инвесторам и членам их семей свободно путешествовать, работать, проживать и учиться в принимающем государстве, посещая страны Шенгенского соглашения по желанию. Бенефициарам предоставляется доступ к европейскому гражданству спустя пятилетний срок без необходимости переезжать – достаточно прожить в Португалии 35 суток. Португальский паспорт неизменно входит в число наиболее ценных и удобных в контексте путешествий, предоставляя безвизовый доступ в более чем 17 десятков стран.
Являясь одной из наиболее развитых стран в мире, Португалия способна похвастать отличными высшими учебными заведениями и первоклассной системой здравоохранения. Добавьте живописное побережье и идиллический средиземноморский климат, и поймете, почему португальская золотая виза через недвижимость в Лиссабоне неизменно пользуется огромным спросом.
Желающим воспользоваться данной уникальной возможностью рекомендуется проконсультироваться у одного из наших экспертов, направляя запрос на адрес [email protected]