Оцениваем влияние пандемии коронавируса на рынок недвижимость в Португалии и определяем целесообразность оформления португальского ВНЖ через инвестиции в жилье (золотая виза), основываясь на актуальной статистике.
Пандемия COVID-19 оказала серьезное негативное влияние на мировую экономику в целом и экономическое положение ряда отдельных государств. Следствием кризиса стал резкий спад на многих рынках недвижимости. Но по ряду причин ситуация в одном европейском государстве стала развиваться в ином ключе.
Значительное присутствие инвесторов-международников на рынке недвижимости Португалии сыграло важную роль в сохранении стабильности. На иностранных покупателей пришлось 35% инвестиций в недвижимое имущество на территории агломерации Лиссабон в 2019.
Определенную роль сыграло высокое качество жизни в рассматриваемом государстве, дополняемое доступными ценами на услуги и товары, включая недвижимость в Португалии. Но, согласно мнению множества экспертов, в действительности основным драйвером наблюдаемого бума иностранных инвестиций выступает сверхуспешная программа получения португальского вида на жительство за инвестиции (Autorização de Residência para Atividade de Investimento / ARI).
Сегодня иностранных инвесторов привлекает уже скорее комбинация стабильности на рынке недвижимости Португалии и возможности получить золотую визу через покупку местного жилья / коммерческого недвижимого имущества. Но эксперты рекомендуют спешить ввиду близящегося ужесточения правил выдачи золотых виз (см. ниже).
Согласно статистике, рынок недвижимости Португалии почти не пострадал от COVID – по крайней мере, пока
Оглядываясь назад на начало 2020 (месяцы, непосредственно предшествовавшие объявлению пандемии), можно констатировать: рынок недвижимости в Португалии в течение данного периода набирал силу и не проявлял никаких признаков замедления.
В период с 2016 по 2020 в городах Лиссабон и Порту средние цены предложения на жилую недвижимость в Португалии выросли на 49% и 83%, соответственно. В Алгарви средние цены увеличились примерно в 1,5 раза по итогам рассматриваемого периода.
Рынок недвижимости Португалии не вышел полностью "сухим и невредимым" из "пучины" пандемии. В городе Лиссабон цены на жилье упали в 2020. Благо, спад составил минимальные 3%. Рассматриваемый сектор в целом по стране в действительности продемонстрировал примечательную устойчивость перед лицом крупнейшего кризиса в системе общественного здравоохранения за столетие.
На национальном уровне и в таких ключевых районах как Порту и Алгарви цены продолжали расти, увеличившись в 2020 на 4% и 12%, соответственно. Эксперты высказывают уверенность в продолжении умеренного роста после устранения краткосрочных последствий пандемии.
В частности, в пользу данного прогноза высказываются представители APEMIP (Ассоциация профессионалов и компаний, занимающихся недвижимостью Португалии), отмечая, что «вопреки сложной ситуации, оказавшей влияние на многочисленные сегменты экономики, рынку недвижимости Португалии удалось сохранять устойчивость на протяжении кризисного периода, что соответствующим образом отразилось на динамике роста цен на жилье». Так, «годовое изменение индекса цен на жилье составило +8,4%, продемонстрировав небольшое снижение (на 1,2%) по сравнению с темпом роста цен, наблюдавшимся в 2019».
Фактически 2020 продемонстрировал рост объема инвестиций в недвижимость Португалии – во многом благодаря крупным сделкам с торговыми центрами премиум-класса и офисными комплексами. Данное обстоятельство свидетельствует об уверенности инвесторов в процветании рынка недвижимости Португалии, независимо от пандемии.
Риск известных неизвестных
До COVID-19 сектор недвижимости Португалии находился в некотором смысле в уникальном положении. Да, цены росли. Но лоты оставались гораздо более доступными в плане цен относительно стоимости недвижимого имущества на территории большинства иных западноевропейских стран. Очевидным следствием подобного положения вещей являлся повышенный спрос на жилое недвижимое имущество.
Сегодня положение вещей нисколько не изменилось. Учитывая данные обстоятельства, после неровного сезона 2020 рынок недвижимости Португалии станет стремиться к полному восстановлению уже в краткосрочной перспективе.
Тем не менее, эксперты подчеркивают непредсказуемость текущей ситуации. Крайне трудно предвидеть дальнейшее развитие событий и готовить прогнозные сценарии, поскольку динамика сектора недвижимости Португалии вполне способна оказаться "заложником" эпидемиологических показателей на уровне рассматриваемого государства в отдельности и успехов в борьбе с пандемией на мировом уровне в целом.
Но некоторые организации все же публикуют прогнозы. Так, всемирно известный поставщик консалтинговых услуг в сфере операций с недвижимым имуществом CBRE опубликовал тематический доклад, прогнозируя полное восстановление португальского ВВП на уровне 2019 к концу 2022. Хотя учитывая уровень неопределенности, связанный с ситуацией вокруг пандемии, данный прогноз вполне способен подвергнуться существенному пересмотру.
Ускользающая золотая виза и рынок недвижимости Португалии
Данная непредсказуемость усугубляется ожидаемыми изменениями в схеме получения португальской золотой визы, вступающими в силу 1 января 2022. Напомним, недвижимое имущество жилого назначения в столичном Лиссабоне и ряде крупных городов подвергнется исключению из перечня активов, покупка которых позволяет получить золотую визу Португалии.
Иными словами, «горячие точки» на рынке недвижимости Португалии перестанут существовать для претендентов на получение золотой визы, за исключением некоторых инвесторов, заинтересованных приобретением коммерческого и нежилого недвижимого имущества. Стоит отметить: автономный регион Мадейра и Азорские острова сохранят право на участие в данной схеме инвестиционной иммиграции.
Помимо крупных городов включая столицу и приморский Порту, предстоящие изменения коснутся и прибрежных регионов, включая столь любимый туристами, экспатами и иностранными пенсионерами Алгарви. Цель - простимулировать иностранные инвестиции и развитие в сельской местности.
Некоторые эксперты по рынку недвижимости Португалии ожидают: вследствие изменений в правилах выдачи золотой визы произойдет значительное увеличение спроса на недвижимое имущество в португальских районах с низкой плотностью населения, следствием чего станет рост предложения девелоперских проектов. Иными словами, изменения обладают способностью простимулировать развитие строительной деятельности в менее известных частях страны и значительно расширить объем инвестиций в недвижимость Португалии в целом.
Сдавать в аренду недвижимость в Португалии становится менее выгодно?
Позитивную общую картину несколько портит свежая статистика по сегменту аренды жилой недвижимости в Португалии, способная несколько смутить инвесторов, планирующих покупку апартаментов / виллы под сдачу.
На рынке аренды спрос сохранял тенденцию к снижению даже после окончания первого Covid-локдауна, оставаясь на крайне низком уровне относительно докризисного уровня. Поэтому наблюдалось растущее скопление незанятых активов. Касаемо цен картина следующая: после первого локдауна произошло «резкое падение». Восстановление началось с приходом летнего периода, усиливаясь в течение июля и августа.
Согласно официальным данным, относительный спрос упал на 33,6% в период с 4 квартала 2019 по 4 квартал 2020 при 91,4-процентном увеличении предложения и снижении цен на 0,2% в течение рассматриваемого периода.
Согласно анализу, проведенному независимыми экспертами, рынок аренды жилой недвижимости Португалии столкнулся с окончанием экспансивного ценового цикла и началом цикла замедления в 2020, несмотря на сохранение цикла расширения в сегменте купли-продажи недвижимого имущества (с точки зрения цены).
Официальные данные показывают, что на рынке аренды жилой недвижимости в Португалии падение цен произошло главным образом из-за значительного увеличения доступного предложения, обусловленным остановкой многих предприятий из-за локдаунов, а также прекращением работы туристической индустрии.
Одновременно эксперты подчеркивают, что в будущем проседание на рынке аренды сменится ростом - по мере возобновления работы туристического сектора и возвращения португальского бизнеса к нормальному режиму функционирования.
Международное влияние на национальный рынок (элитной) недвижимости Португалии
Особенности рынка недвижимости Португалии, связанные с иностранным спросом, пожалуй, наилучшим образом иллюстрирует анализ инвестиций за последний 12-летний период. Общий объем капиталовложений в данный сектор вырос в три (3!) раза за период с 2008 по 2020 в значительной степени благодаря влиянию иностранных источников капитала.
Если рассмотреть недвижимость в Португалии с наиболее высокой ценой (выше 6000 евро / м 2), можно отметить следующее: доля иностранных инвестиций в Лиссабоне в данном сегменте составляет колоссальные 59%! Данное обстоятельство наглядно демонстрирует зависимость рынка недвижимого имущества в столице и португальской экономики в целом от притока иностранных инвестиций.
Очевидно, что в среднесрочной перспективе ситуация вряд ли изменится. И португальцы, вероятно, преуспеют в дальнейшем привлечении зарубежного капитала, используя дополнительный "козырь в рукаве".
Речь о схеме нестандартного налогового резидентства RNH (Residente Não Habitual), позволяющей минимизировать выплаты НДФЛ. Воспользоваться данной схемой вправе лишь новые португальские фискальные резиденты, проживающие на территории данного государства не менее полугодия в течение календарного года.
Данное условие делает еще более целесообразным решение купить недвижимость в Португалии под ВНЖ, чтобы переехать в европейское государство и получить налоговое резидентство в Португалии по схеме RNH.
Экспертная поддержка желающих купить недвижимость в Португалии ради иммиграционных и налоговых льгот
Оформление золотой визы в Европе / снижение налоговых льгот через специальный фискальный режим Residente Não Habitual / переезд в стабильное и безопасное государство Евросоюза с доступными в ценовом плане товарами и услугами / выгодные инвестиции в недвижимость Португалии…
Независимо от поставленной цели, команда InternationalWealth поможет добиться желаемого, тратя минимум времени и денег, а также сохраняя нервные клетки в целости и сохранности! Доверьтесь экспертам! Отправьте запрос касательно персонализированной консультации на почтовый адрес [email protected]