земельного кадастра ближневосточной страны рассказали, как бороться с актуальными мошенническими схемами, которые "растут как грибы после дождя" на фоне притока местных и иностранных инвесторов на турецкий рынок жилья. Ниже приводится описание 5 актуальных способов отъема капитала инвесторов / покупателей, используемых местными мошенниками.
В апреле 2022 продажи жилой недвижимости в Турции выросли на 38,8 процента относительно аналогичного прошлогоднего месяца, достигнув отметки в 133,58 тыс. Продажи жилья иностранцам выросли за первые 4 месяца 2022 на 48,9 процента в годовом исчислении, достигнув 20,8 тыс.
В сегменте сделок с покупателями-иностранцами оказались побиты как апрельский, так и 4-месячный рекорды. Еще один исторический рекорд установили россияне. Количество приобретенных россиянами объектов жилой недвижимости в Турции в апреле 2022 увеличилось на 186,6 процента относительно аналогичного прошлогоднего периода, достигнув 1152 единиц, что позволило российским гражданам впервые в истории возглавить список иностранцев, покупающих турецкое жилье. И некоторые покупатели из РФ решили начать процесс с бесплатной консультации по выбору недвижимости в оффшоре.
На фоне роста операций с недвижимостью в Турции фиксируется повышение активности мошенников. Стремясь помочь благонадежным продавцам и покупателям, включая турок и иностранных инвесторов, эксперты турецкого Управления земельного кадастра рассказали, как купить недвижимость в Турции, избегая мошенников.
Представители ведомства отметили, что годовой объем запросов граждан и организаций, до пандемии составлявший 10-12 миллионов, в 2021 увеличился до 15 миллионов. Чиновники сообщили о пресечении сотен мошеннических сделок в 2021, включая 80 попыток мошенничества с поддельным удостоверением личности, организаторы которых подверглись аресту с поличным.
Дабы помочь честным перед законом продавцам и в назидание злоумышленникам представители ведомства поделились сведениями об актуальных мошеннических схемах, перечень которых выглядит следующим образом:
1. Продажа жилья, возведенного на земле сельскохозяйственного назначения
Эксперты констатируют рост попадающих в продажу незаконных построек, возведенных на землях сельскохозяйственного назначения. Вследствие пандемии турки начали активнее приобретать недвижимость в Сельской местности, стремясь покинуть охваченные локдаунами мегаполисы с высокой плотностью населения.
Среди девелоперов, взявшихся удовлетворить возникший спрос, оказались многочисленные мошенники. Произошел рост продаж сельскохозяйственных земель вокруг мегаполисов и многочисленных крупных населенных пунктов, включая следующие:
- Стамбул;
- Анкара;
- Гёльбаши;
- Хаймана;
- Бала;
- Шиле;
- Коджаэли;
- Фракия.
Сельскохозяйственные угодья активно приобретались повсеместно - особенно в западных регионах. Купленные участки новые собственники делили на наделы площадью 300-500 тысяч квадратных метров. И, несмотря на запрет осуществления жилой застройки на сельскохозяйственных землях и даже продажу паев сельскохозяйственных угодий, некоторые девелоперы стали строить там жилье.
Мошенники создавали сельскохозяйственные кооперативы якобы для разработки поля / фермы с созданием коммерческого предприятия, получали лицензию на коммерческую застройку, а затем подводили к участкам водопровод и подключали электричество. Официально мошенники вели аграрный бизнес, а неформально – продавали жилье.
По словам чиновников, обнаружение и снос незаконно возведенной на сельскохозяйственных угодьях жилой недвижимости в Турции является лишь вопросом времени. Чиновники рекомендовали потенциальным покупателям жилья проявлять осторожность и опасаться мошенников, внимательно проверяя документы, подтверждающие право собственности с указанием типа актива.
Причем речь идет как о готовой к заселению жилой недвижимости в Турции, так и об участках под застройку, нередко выводимых на рынок с поддельными документами строителями- мошенниками. Желательно привлекать к проверке юриста / иного технического специалиста, никак не связанного с продавцом / застройщиком.
2. Регистрация сделки с недвижимостью только через нотариуса
В продолжение описания предыдущей мошеннической схемы, отметим, что сделки с активами, тип которых незаконно изменен продавцом, в большинстве случаев совершаются у нотариуса, минуя профильные ведомства. Подобные сделки считаются недействительными.
В случае той же сельскохозяйственной земли, на которой возведена жилая недвижимость в Турции, продавцу требуется получить одобрение Министерства сельского хозяйства. Поскольку подобное одобрение при незаконной застройке без лицензии мошеннику получить невозможно, сделка купли-продажи актива будет сочтена не имеющей юридической силы, а постройка подвергнется сносу.
Стремясь предложить наглядную иллюстрацию, представители Управления земельного кадастра подчеркнули, что подобно осуществлению регистрации бракосочетания в ЗАГСе, где необходимо расписаться в присутствии муниципального служащего, при купле-продаже недвижимости требуется оставить подпись в соглашении в ходе посещения офиса кадастровых органов и в присутствии представителя профильного ведомства. Сделка купли-продажи с заключением одного лишь нотариального договора признается ничтожной. Подобный вариант предлагают лишь мошенники.
3. Совершение операций с недвижимостью, минуя реального собственника
Турецкое Управление земельного кадастра активно использует современные технологии с целью повышения качества предоставляемых услуг и противодействия мошенникам. 90 процентов процедур осуществляются, включая перерегистрацию документов о праве собственности, с применением интернета. В остальных случаях используется телефонная связь.
Благодаря цифровизации сотрудники ведомства более не запрашивают у граждан документы для ввода вручную – все документы обрабатываются в электронном виде через сайт электронное правительство. Например, при регистрации сделки стороны подают заявление и получают единый идентификационный номер. После завершения необходимых процедур стороны вызываются на подпись.
Чиновники отправляют уведомления обо всех изменениях, касающиеся определенного лица, на мобильный телефон подобной персоны в виде текстовых сообщений. По данной причине сотрудники ведомства просят граждан оперативно обновлять номера телефонов, указанные в документах, подтверждающих право собственности, чтобы предотвратить действия злоумышленников. Например, мошенничество с правоустанавливающими документами без ведома собственника.
Властями ранее были предприняты важные шаги в отношении предотвращения случаев подделки документа о праве собственности. Но некоторые мошенники все еще пытаются покупать и продавать землю и жилье, используя поддельные удостоверения личности.
Мошенники, как правило, сначала получают поддельную доверенность от нотариуса с использованием подставного лица и приходят в офис Управления земельного кадастра ближневосточной страны для закрытия сделки, минуя реального собственника.
Оптимальным способом противодействия подобным действиям мошенников для законопослушных домовладельцев сегодня является периодическое обновление информации о телефонном номере (в случае смены последнего) в свидетельстве о праве собственности.
Если информация о телефонном номере собственника устарела, то подобные "трюки" предотвращаются исключительно благодаря внимательности сотрудников профильного ведомства, присутствующих при регистрации сделок и подтверждающих право собственности.
Но вскоре схема мошенников, предполагающая подделку удостоверения личности "продавцом", канет в Лету. Причина в переходе ведомства на систему аутентификации по отпечатку пальца в документах. Управление земельного кадастра уже завершило пилотный проект и сегодня находится на стадии тендера, предполагающего внедрение данной технологии во всей Турции в целом. Система позволит мгновенно проверять личность, используя отпечатки пальцев из правительственных баз данных.
Одним из результатов цифровизации должно стать снижение очередей, вдобавок к повышению эффективности противодействия мошенникам. Вскоре завершится переход на цифровой архив земельного кадастра, и появится возможность регистрировать сделки купли-продажи в любой точке Турции, независимо от места фактического расположения актива.
Например, если в кадастровых органах в Стамбуле есть очереди, а офис в Хаккари пустует, система передаст сделки местным сотрудникам. Как следствие, процесс, который в Стамбуле отнял бы неделю, удастся выполнить за два дня.
4. Продажа недвижимости в Турции иностранцу из "черного списка"
Не все иностранцы вправе покупать недвижимость в Турции. Незнанием данного факта пользуются некоторые продавцы- мошенники, заключая сделки у нотариуса, которые впоследствии признаются недействительными. Злоумышленники дополнительно предлагают содействие в вопросе обхода ограничений выходцам из стран, фигурирующих в "черном списке", если подобные потенциальные покупатели осведомлены о существовании запрета.
Как отметили представители турецкого Управления земельного кадастра, любой покупатель из-за рубежа обязан удостовериться, что государство его происхождения отсутствует в "черном списке", принятом и периодически обновляемом указами президента.
Например, сирийские физлица не вправе покупать недвижимость в Турции, поскольку их родина находится в ограничительном списке. Если сириец инвестирует в рынок недвижимости Турции через юридическое лицо (компания), появляется возможность обойти запрет.
Но в подобной ситуации следует сначала обратиться за утверждением сделки к губернатору провинции, на территории которой находится интересующий потенциального покупателя актив. Лишь после проведения необходимого изучения соискателя и интересующего его актива сделка может быть официально утверждена, если власти сочтут ее целесообразной.
Даже в случае отсутствия страны происхождения иностранного покупателя в "черном списке" сделка может не состояться / быть признана недействительной. Окончательное решение по сделке с участием зарубежного покупателя принимается местными властями на основании того, соответствует ли приобретаемый актив определенным критериям. Мошенники часто о подобном умалчивают.
Например, в определенном районе иностранцам может быть продано не более 10 процентов земли, находящейся в частной собственности, а площадь участка / нескольких участков земли, подлежащих продаже одному-единственному физлицу, не может превышать 300 гектаров. Дополнительно запрещена продажа иностранцам земли / построек рядом с военными объектами и в приграничных территориях.
5. Занижение стоимости продавцом при оформлении экономического гражданства / с целью снижения налоговых выплат
Нередко продавцы, стремясь избежать уплаты налога на прирост капитала, указывают цену покупки в документе о передаче права собственности ниже фактической цены, создавая проблемы для покупателей в будущем. Преднамеренное занижение стоимости актива способно обернуться серьезными штрафами.
Например, если чиновники обнаруживают значительное расхождение между ценой в документе о праве собственности и информацией о поступлении средств на банковский счет / счета продавца со счета / счетов покупателя, принимаются штрафные меры.
В данном контексте следует отметить, что при расчете налога на прирост капитала предусмотрено освобождение от сбора в случае прироста стоимости актива на сумму до 25 тысяч лир. Если продавец жилья владел активом в течение 5-летнего периода, предусмотрены дополнительные льготы.
Мошенничество с занижением стоимости возможно и при оформлении экономического гражданства через покупку недвижимости. Для оформления турецкого золотого паспорта иностранцу надлежит купить недвижимость в Турции не дешевле 400 тысяч $ (примерно 6,4 миллиона турецких лир; для проведения расчетов использовался курс лиры к доллару, актуальный на момент публикации статьи).
Иногда покупатель и продавец договариваются отразить в официальных документах данную сумму, но фактическая цена оказывается намного ниже. Иностранный покупатель, желающий получить турецкое гражданство, отправляет 6,4 миллиона турецких лир на счет продавца, после оформления сделки разница возвращается покупателю наличными. Подобным образом продавец легко выходит из инвестиций, а покупатель получает гражданство Турции, не заплатив положенные 6,4 млн. турецких лир.
Для борьбы с данной схемой мошенников при получении турецкого гражданства за инвестиции местные власти недавно стали привлекать независимых оценщиков к аудиту сделок с недвижимостью, используемой для оформления золотого паспорта.
Поможем купить недвижимость в Турции, избежав мошенников и прочих рисков
Избежать попадания в руки злоумышленников при заключении сделки с недвижимостью в Турции поможет помощь экспертов с проверенной годами безупречной репутацией. Наша команда готова помочь с подбором оптимального инвестиционного объекта без обременений в соответствии с потребностями и возможностями конкретного клиента. Сформируем персонализированное предложение в кратчайшие сроки и доведем сделку до подписания, избавляя покупателя от потери времени, нервов и денег.
Закажите совершенно бесплатную вводную консультацию прямо сейчас, воспользовавшись одним из вышеуказанных телефонных номеров / формой обратной связи справа!
Какие мошеннические схемы сегодня распространены на рынке недвижимости Турции?
Перечень актуальных схем мошенников включает продажу жилья, возведенного на земле сельскохозяйственного назначения; регистрацию сделки купли-продажи только через нотариуса, совершение операций с недвижимостью в Турции без ведома реального собственника; продажу недвижимости в Турции иностранцу из "черного списка" ; занижение стоимости актива продавцом с целью снижения налоговых выплат / в рамках сговора с покупателем при оформлении последним экономического гражданства.
Правда ли, что покупка недвижимости в Турции дает иммиграционные льготы?
Иностранцам, доступна возможность оформить турецкое гражданство через инвестиции в недвижимость. Следует приготовиться к необходимости вложения минимум $ 400 тыс. в один / несколько активов. Допускается покупка жилья / коммерческих объектов / земли. Период обязательного владения активом составляет 3 года. Досрочная продажа ведет к аннулированию паспорта и гражданства. Доступен и более "бюджетный" вариант – вложение $ 50 тыс. в турецкое жилье, в котором соискатель будет постоянно проживать. Наградой за инвестиции станет карта резидента. ВНЖ открывает путь к гражданству Турции через натурализацию.
Кто поможет купить недвижимость в Турции, избегая мошенников?
Дабы минимизировать риски, способные привести к потере денег, времени и нервов при покупке недвижимости в Турции, следует заручиться поддержкой. Наша команда, состоящая из опытных экспертов с безупречной репутацией, готова предоставить комплексное сопровождение на всех этапах процесса выбора и покупки недвижимости в Турции, гарантируя высокую скорость и максимально выгодные условия без риска наткнуться на "подводные камни".